Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bán nhà ở đã xuất hiện từ thời kỳ phong kiến khá rõ nét. Tuy nhiên từ thời kỳ phong kiến thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chưa được coi là một chế định độc lập hay chưa được ghi nhận ở một văn bản độc lập, những quy định về mua bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công và tư hữu sau này.
Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu cầu xây dựng những thể chế pháp luật hoàn chỉnh để ổn định xã hội, có lợi cho giai cấp thống trị và Bộ quốc triều hình luật (Luật Hồng Đức) đã đáp ứng được yêu cầu đó, đồng thời phản ánh sự phát triển của xã hội hiện tại bấy giờ. Trong bộ luật này có 14 điều luật khẳng định và bảo vệ quyền tư hữu ruộng đất, các quan hệ dân sự được đề cập tới nhiều nhất là các lĩnh vực về quan hệ sở hữu, quan hệ hợp đồng và thừa kế ruộng đất.
Bộ luật Hồng Đức phản ánh hai chế độ sở hữu ruộng đất trong thời kỳ phong kiến là sở hữu nhà nước với ruộng công- Công điền- Công thổ và sở hữu tư nhân- ruộng tư- tư điền, tư thổ, ghi nhận chế độ lộc điền – Công điền tương đối toàn diện về ruộng đất công nên trong bộ luật này quyền sở hữu nhà nước về ruộng đất chỉ được thể hiện thành các chế tài áp dụng đối với các hành vi vi phạm chế độ sử dụng ruộng đất công như: “Không bán ruộng đất công, không được chiếm ruộng đất công quá hạn mức”, “Không được nhận bậy ruộng đất công đã giao cho người khác”, “Cấm làm sai quy định phân cấp ruộng đất công”. Bên cạnh đó việc bảo hộ quyền sở hữu tư nhân, hợp đồng về ruộng đất tư cũng được quy định rõ ràng như: “cấm xâm lấn ruộng đất của người khác”.
Bộ luật đã điều chỉnh ba loại hợp đồng về ruộng đất là: Hợp đồng mua bán nhà đất, cầm cố ruộng đất, thuê mướn ruộng đất. “Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị”. Đặc biệt “việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến”. Như vậy về hình thức các hợp đồng thường phải lập thành văn tự giữa các bên tham gia hợp đồng với sự chứng thực của quan viên có thẩm quyền. Đây là những quy định thành văn đầu tiên đặt nền móng cho quá trình phát triển của các giai đoạn pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ sau này.
Thời kỳ Pháp thuộc ở Việt nam, pháp luật được xây dựng là để phục vụ cho giai cấp thống trị với phương châm chia để trị ba miền Bắc, Trung, Nam.
Các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba bộ luật, dựa trên cơ sở là Bộ luật dân sự Pháp, pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán bảo vệ lợi ích của hai bên giao dịch và bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị phù hợp với chế độ chính trị của ba miền.
Đến năm 1945 chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành các sắc lệnh nhằm duy trì các quy định pháp luật trong những bộ dân luật để tiếp tục điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự, đó là các sắc lệnh 90/SL ngày 10/10/1945, sắc lệnh 92/SL ngày 22/5/1950, việc tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự, nhưng các quy định đó không được trái với nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ. Như vậy quan hệ mua bán nhà ở vẫn được điều chỉnh trên cơ sở quy định của các bộ dân luật Bắc, Trung, Nam kỳ. Theo nội dung của ba bộ dân luật này thì mọi hoạt động mua bán nhà ở phải lập thành văn bản, có chứng nhận và phải làm trước bạ sang tên.
Đến năm 1952 nhà nước tiếp tục ban hành sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà cửa, việc mua bán nhà ở, trao đổi phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế.
Năm 1979, nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà ở, theo đó: “Nếu nhà ở chưa có giấy tờ hợp pháp hoặc đang chờ xử lý (có tranh chấp) thì không được chuyển quyền sở hữu, nghiêm cấm việc mua bán nhà ở để nhằm mục đích đầu cơ”.
Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là văn bản vô cùng quan trọng, mở ra một giai đoạn mới trong lịch sử phát triển của pháp luật dân sự Việt Nam, là cơ sở cho việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tại chương V từ Điều 31 đến Điều 38, mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán, ký kết bằng văn bản. Song song với pháp luật về nhà ở, chúng ta ban hành Luật đất đai 1987 và Luật đất đai năm 1993, ở Luật đất đai năm 1993 có ghi nhận về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc mà bao gồm cả đất ở có nhà xây dựng trên đó.
Năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP và Nghị định số 61/NĐ-CP đã cụ thể hóa các quy định của pháp luật về nhà ở 1991 và Luật đất đai 1993, theo đó cần chú ý là quy định “Nhà ở phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân phường, thị trấn, quy định này bổ sung cho thủ tục mua bán nhà đối với Hợp đồng mua bán nhà ở”.
Nghị định 60/NĐ-CP quy định về các hình thức sở hữu nhà ở, đây là cơ sở để các chủ thể khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở được bảo đảm quyền, lợi ích..chủ thể phải chứng minh được cơ sở pháp lý về quyền sở hữu của mình đối với nhà ở đem bán. Ở Nghị định 60/NĐ-CP này lần đầu tiên xuất hiện chủ thể mới của Hợp đồng mua bán nhà ở là các cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam, đây là một loại chủ thể mới, quy định này đã góp phần mở rộng các giao dịch dân sự về nhà ở, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Tại Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định hợp đồng mua bán phải được giao kết bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Năm 1995 Bộ luật dân sự được thông qua, dựa trên cơ sở các quy định pháp luật trước đó, tạo cơ sở pháp lý củng cố các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ Điều 443 đến Điều 450 có nội dung quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở về chủ thể của hợp đồng, hình thức giao kết hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên, điều kiện về nhà ở đem bán.
Năm 1998, Nghị quyết số 58/1998/NĐ-UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở xác lập trước 01/07/1991, theo đó các giao dịch mua bán về nhà ở được giải quyết dựa trên ba nguyên tắc: “Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự”, “Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng”. Nghị quyết 58/1998 không áp dụng đối với Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân xác lập trước ngày 01/07/1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia. Tại nghị quyết quy định riêng về giao dịch nhà ở giữa cá nhân và cá nhân với quan hệ mua bán giữa các cá nhân đó. “Nếu hợp đồng mua bán không có tranh chấp và thủ tục chưa hoàn tất thì bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu”. “Nếu hợp đồng mua bán có tranh chấp thì tùy từng trường hợp pháp luật sẽ áp dụng đảm bảo cho quyền, lợi ích của các bên khi đã tham gia giao dịch”. Khoản 3 Điều 5: “Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất, thì bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà, bên mua thực hiện nghĩa vụ giao đủ tiền”. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi kèm theo điều kiện, nếu điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy định của pháp luật tại Nghị quyết này”.
Năm 2000, quy định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của TTCP đối với người hoạt động cách mạng, có công với đất nước, gia đình liệt sĩ thì Nhà nước có chính sách hỗ trợ về nhà ở. Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 quy định về người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. “Nếu người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
Bộ luật dân sự 2005 đã khắc phục được những hạn chế và được thay thế bằng Bộ luật dân sự 2015, có hiệu lực từ 01/07/2015, với các quy định từ Điều 450 đến Điều 454 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, quyền, nghĩa vụ của các bên.
Hiến pháp 1992, sửa đổi bổ sung, Hiến pháp 2013, đề án sửa đổi luật nhà ở 2005 cùng với sự phát triển của hệ thống pháp luật dân sự, hình sự, kinh tế… tạo hành lang pháp lý thúc đẩy các quan hệ pháp luật dân sự về mua bán nhà ở phát triển và có điều kiện thúc đẩy mạnh thị trường bất động sản phát triển, chính sách về nhà ở của Đảng, Nhà nước đúng đắn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trong thời kỳ mới.
