Quy định về doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

1. Quy định về doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam: 

1.1. Doanh nghiệp nước ngoài có thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất tại Việt Nam?

Doanh nghiệp nước ngoài là loại hình doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài hay nói chính xác là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai cũng quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài thuộc đối tượng được cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. 

Cho thuê đất là một trong những phương thức chủ yếu để tiếp cận đất đai của người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp nước ngoài nói riêng. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. 

Căn cứ cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau: 

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền 

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất thuê đất

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai cũng quy định người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Năng lực tài chính được thể hiện ở những phương diện đó là: 

– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức, cá nhân khác hoặc có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta hoặc không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. 

– Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư

– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định vi phạm các căn cứ theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là căn cứ vào kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. 

Theo quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Và chỉ nhà nước có quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài, vậy nên doanh nghiệp nước ngoài không được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Nhưng nếu doanh nghiệp vẫn có nhu cầu thuê thì có thể thỏa thuận với hộ gia đình theo cách chủ thể này tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và sau đó tiến hành thủ tục xin thuê lại đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Như vậy, bên cạnh việc tiếp cận đất đai theo hình thức được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn có quyền thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Việc thuê lại được thực hiện thông qua hợp đồng thuê hoặc thuê lại với chủ đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế biển, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế và chủ đất trong khu công nghiệp thường là doanh nghiệp được cấp quyền sử dụng đất. 

1.2. Thẩm quyền cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam: 

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định. 

2. Hình thức thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài: 

Việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Điều 56 Luật Đất đai, theo đó quy định  doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:

– Thuê đất Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm với việc sử dụng vào các mục đích sau: 

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. 

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp 

– Thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

– Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức, cá nhân nước ngoài khác.

Bên cạnh đó, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất tại Việt Nam trong thời hạn 50 năm, 70 năm hoặc được xác định theo thời hạn của dự án tùy thuộc vào tính chất quy mô của dự án.

3. Doanh nghiệp nước ngoài có thể cho thuê lại đất không? 

Theo quy định thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp bị cấm kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Bên cạnh đó, cá nhân có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự. Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cho thuê đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Và đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Bên cạnh đó theo quy định thì tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền đó là cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài hoàn toàn có thể cho các cá nhân, tổ chức khác thuê lại đất đã được Nhà nước cho thuê.

Cần lưu ý rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ, cụ thể là nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Hoặc được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/ NĐ – CP hướng dẫn Luật Đất đai