Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người dân sử dụng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho một giao dịch đảm bảo nào đó. Với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người dân phải đảm bảo việc công chứng. Vậy phí công chứng là bao nhiêu?
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng hay không?
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Hay nói cách khác, công chứng có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác minh tính pháp lý của một giao dịch.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật Việt Nam, rất nhiều giao dịch dân sự mà tại đó, chủ thể thực hiện nó phải tiến hành công chứng để xác minh tính đúng đắn của nội dung giao dịch. Đối với các trường hợp này, công chứng được xem là điều kiện cần để tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo liên quan đến giao dịch dân sự.
Trong thực tiễn đời sống hiện nay, liên quan đến đất đai, phát sinh rất nhiều giao dịch khác nhau. Một trong số đó là vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng hay không?
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Vậy nên, có thể khẳng định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng.
2. Phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất?
Phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:
– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
– Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
– Phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác được tính trên giá trị của tài sản đó.
– Giá trị của tài sản cũng là mức phí được áp dụng tính của công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản.
– Việc công chứng hợp đồng vay tiền được tính trên giá trị khoản vay.
– Trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, thì mức phí công chứng được tính trên giá trị tài sản. Nếu trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay.
– Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh, thì phí công chứng được tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được tính trên giá trị của tài sản (đất đai). Tức giá trị của đất càng lớn thì phí công chứng càng cao.
Bảng mức giá công chứng cụ thể dựa trên giá trị tài sản của hợp đồng mà người dân có thể dựa vào:
TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
3. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
3.1. Hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng gồm các giấy tờ, tài liệu cụ thể sau đây:
– Phiếu yêu cầu công chứng với đầy đủ các thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu…
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan Nhà nước cấp.
– Trong trường hợp người yêu cầu công chứng là chủ thể được ủy quyền thì phải có hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền.
Trên đây là các giấy tờ, tài liệu mà người dân cần đảm bảo chuẩn bị đầy đủ trong bộ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Các giấy tờ, tài liệu này chính là căn cứ để cơ quan công chứng tiến hành công chứng giao dịch. Ngoài ra, đây được xem là cơ sở để xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có đảm bảo đầy đủ điều kiện để được công chứng hay không (đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ).
3.2. Trình tự công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Khi tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người dân tuân thủ thực hiện theo quy trình với các bước sau đây:
– Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ.
+ Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu đã được phân tích ở phần mục trên.
+ Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ lên văn phòng công chứng nơi có miếng đất để được công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cần phải lưu ý rằng, người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần phải nêu rõ nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch.
– Bước 2: Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.
+ Công chứng viên sẽ tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng mà người dân gửi lên.
+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.
+ Đối với trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ có trách nhiệm thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Đối với trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng không đầy đủ, không hợp lệ, công chứng viên sẽ hoàn trả hồ sơ về để người dân sửa chữa và bổ sung.
– Bước 3: Hướng dẫn và giải thích về hợp đồng.
+ Công chứng viên có trách nhiệm hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch;
+ Công chứng viên trước khi tiến hành công chứng phải thực hiện giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.
– Bước 4: Soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Sau khi kiểm tra dự thảo hợp đồng, thông tin cá nhân của chủ thể yêu cầu công chứng, cùng các giấy tờ pháp lý kèm theo, nếu công chứng viên xác định ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì sẽ soạn thảo hợp đồng, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
Việc soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các nguyên tắc, hình thức soạn thảo hợp đồng do pháp luật quy định. Nội dung của hợp đồng phải thể hiện rõ ý chí, mong muốn của người yêu cầu công chứng.
– Bước 5: Đọc lại, kiểm tra dự thảo hợp đồng.
+ Sau khi soạn thảo xong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe ( hoặc người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch).
+ Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Trong trường hợp không đồng ý với một phần hoặc toàn bộ nội dung hợp đồng thì phải thông báo để công chứng viên chỉnh lý hoặc bổ sung, sửa chữa.
+ Công chứng viên có trách nhiệm yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Luật đất đai 2013;
Thông tư 257/2016/TT-BTC.
