Nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Hiện nay, vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã không còn quá xa lạ và đang dần trở nên phổ biến. Pháp luật Việt Nam hiện hành đã quy định vấn đề này, theo đó, khi các cá nhân, gia đình thực hiên thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì những chủ thể đó phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Vậy khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần phải tuân thủ theo những nguyên tắc nào? Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho bạn đọc những nội dung liên quan đến nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử đụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

– Cơ sở pháp lý: 

Thông tư 07/2019/TT- BTP của Bộ tư pháp ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

1. Tài sản gắn liền với đất là gì?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 07/2019/TT- BTP của Bộ tư pháp ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định về khái niệm tài sản gắn liền với đất như sau: “Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng”

Theo đó, có thể hiểu, tài sản gắn liền với đất là những tài sản được gắn liền với đất bao gồm những loại tài sản như sau: nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ và các công trình khác theo quy định của pháp luật. Pháp luật quy định những tài sản gắn liền với đất có thể được các cá nhân, gia đình sở hữu thế chấp vì những lý do, mục đích nào đó và được thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật. Bên cạnh tài sản gắn liền với đất, pháp luật còn quy định về tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp…)

2. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Khi các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều có thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, do đó, pháp luật đã quy định những trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất tại Điều 4 Thông tư 07/2019/TT- BTP của Bộ tư pháp ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, là các trường hợp như sau:

– Trường hợp 1: trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

– Trường hợp 2: trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất

– Trường hợp 3: trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất và đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

– Trường hợp 4:trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;

– Trường hợp 5: trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.

– Trường hợp 6: trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật

– Trường hợp 7: trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

– Trường hợp 8: trường hợp xóa đăng ký thế chấp.

Như vậy, pháp luật đã quy định những trường hợp phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, đây là các trường hợp phải đăng ký khi thế chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bởi đây là những tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật. Sở dĩ, những trường hợp này phải đăng ký để làm cơ sở cho việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý địa chính trong khu vực nhất định.

Theo đó, việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật có vai trò vô cùng quan trọng và cần thiết, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của cả bên thế chấp và của người khác.

3. Nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 5 Thông tư 07/2019/TT- BTP của Bộ tư pháp ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó:

– Nguyên tắc 1: Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 4 của Thông tư 07/2019/TT- BTP của Bộ tư pháp ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó, việc đăng ký thế chấp được thực hiện cho người có yêu cầu đăng ký theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi tham gia hợp đồng thế chấp, các bên tham gia phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác theo quy định của pháp luật. Các bên khi thoả thuận về tài sản bảo đảm khác không phải là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nội dung khác mà các bên được thỏa thuận theo quy định của pháp luật. 

– Nguyên tắc 2: Khi đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì chủ thể đó không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó và ngược lại.

– Nguyên tắc 3: trước khi chủ đầu tư bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai và thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác. 

– Nguyên tắc 4: trước khi bán công trình xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp khi chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong các dự án nêu trên theo quy định của pháp luật.

– Nguyên tắc 5: Khi người yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản đăng ký thế chấp quyền sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và của tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký. Theo đó, việc thực hiện đăng ký đất đai được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai và thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trong Phiếu yêu cầu theo quy định của pháp luật. 

Việc quy định những nguyên tắc khi đăng ký thế chấp quyền sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất là cơ sở để đảm bảo về quyền và lợi ích của các bên khi tham gia hợp đồng thế chấp. Khi tham gia đăng ký thế chấp quyền sở hữu đất, các chủ thể khi yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước hết phải thuộc các trường hợp được đăng ký tài sản thế chấp quyền sử hữu đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật quy định.

Sau đó, các chủ thể này phải chuẩn bị đầy đủ những hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc đăng ký và thực hiện đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai và các bên chủ thể phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, xác thực của những thông tin đã khai khi thực hiện đăng ký. Theo đó, khi thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các bên tham gia phải tuân thủ các nguyên tắc về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.