Hồ sơ người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam gồm giấy tờ gì?

1. Hồ sơ mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam:

Hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị để người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam bao gồm:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đủ điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà ở 2014;( theo như ta đã phân tích ở trên)

– Bản sao chứng thực hoặc công chứng hợp đồng mua, bán;

– Bản sao Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư;

– Bản sao Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;

– Bản sao Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án (Trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này, thì phải có bản sao văn bản thỏa thuận tổng thể mặt bằng của khu đất có nhà ở, công trình xây dựng);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc Văn bản của cơ quan thuế chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng nhà ở để bán hoặc kinh doanh bất động sản (kèm theo bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên mua);

– Sơ đồ nhà, đất và bản vẽ tổng mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng mà không đo vẽ lại; trường hợp nhà chung cư thì có bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ, trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó.

Trường hợp đối tượng mua nhà phải qua sàn giao dịch bất động sản thì những trường hợp chuyển phải có giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản.

2. Các quy định về quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới:

* Quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới:

Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Quy trình mua nhà ở thông qua môi giới thực hiện theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản như sau:

– Bước 1: Khách hàng lập phiếu đăng ký dịch vụ môi giới với tổ chức môi giới.

– Bước 2: Khách hàng nộp phí tượng trưng ban đầu đồng thời thống nhất chi phí hoa đồng cho cả thương vụ môi giới.

– Bước 3: Nhà môi giới bất động sản trong quá trình nắm vững bất động sản  đồng thời làm marketing, khi tìm được người bán, nhà môi giới sẽ thông báo cho khách hàng để hai bên tiến hành đàm phán đi đến thống nhất mua bất động sản và những điều kiện ràng buộc chi tiết.

– Bước 4: Sau đó sẽ tiến hành thủ tục sang tên, thanh toán tiền mua bán theo hợp đồng. Nhà môi giới sẽ thu phí môi giới  (trong đó có tính cả phần thu tượng trưng ban đầu), phí sang tên (nếu có) và thanh lý hợp đồng.

– Bước 5: Trường hợp quá thời hạn mà nhà môi giới vẫn chưa tìm được người bán để thực hiện giao dịch với khách hàng thì 2 bên sẽ gia hạn lại thời gian. Khi nhà môi giới giới thiệu mua được thì coi như hợp đồng 2 bên đã kết thúc.

3. Sự khác biệt khi thực hiện thủ tục mua nhà cho người nước ngoài và người Việt Nam:

*Đối với thủ tục mua bán nhà đất cho người Việt Nam:

– Đặt cọc (nếu cần).

– Công chứng hợp đồng mua bán.

– Nộp thuế.

– Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

*Đối với thủ tục mua bán nhà đất cho người nước ngoài:

– Người nước ngoài phải thỏa mãn điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014.

– Trình tự thủ tục: đối với người nước ngoài mua nhà ở là căn hộ chung cư

+ Khách hàng chọn căn hộ/biệt thự theo mong muốn và đặt cọc qua Môi giới/Chủ đầu tư để đăng ký mua (tiền cọc thiện chí thống nhất sau);

+ Chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng (tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng);

+ Chủ đầu tư sẽ có thông báo mời khách hàng ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở (như với khách hàng trong nước) theo quy định.

+ Khách hàng thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.

+ Khi hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư gửi thông báo bàn giao căn hộ/biệt thự theo tiến độ cho khách hàng trước ít nhất 30 ngày; khách hàng thực hiện nhận bàn giao căn hộ theo quy định của HĐMB (sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB);

+ Chủ đầu tư tiến hành làm sổ đỏ căn hộ/biệt thự cho khách hàng.

Quy trình mua bán nhà đất của người nước ngoài và người Việt Nam đều có điểm giống nhau. Đối với người nước ngoài phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể mua nhà. Người nước ngoài có sự hạn chế trong việc sở hữu nhà ở: đối với cá nhân nước ngoài sở hữu 50 năm được gia hạn, đối với tổ chức nước ngoài: theo thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư tại Việt Nam.

4. Người nước ngoài có được mua nhà đất tại Việt Nam không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có câu hỏi về mua đất/nhà tại Việt Nam, mong Luật Sư tư vấn giúp cho. Tôi là người gốc Việt và hiện đang định cư tại Hoa Kỳ và có quốc tịch Hoa Kỳ, tôi muốn mua đất hoặc nhà tại Việt Nam để về xây nhà ở, theo pháp luật  Việt Nam tôi có được quyền mua đất/nhà và quyền sở hửu đất/nhà tại Việt Nam không? Nếu được thì điều kiện và quyền lợi sở hữu của tôi có khác với công dân Việt Nam không? Nếu sau khi tôi mua đất/nhà hoặc xây nhà rồi, tôi có quyền chuyển nhượng lại cho con của tôi (cháu sinh tại Hoa Kỳ, là gốc người Hoa Kỳ) hoặc tôi có thể bán đi và quyền lợi có gì khác không? Mong nhận lời tư vấn của Luật sư, thành thật cảm ơn, mến chào!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 3 điều 3 Luật quốc tịch 2008:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Như vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 đối tượng: là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) hoặc người có gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Vì vậy thực tế hiện nay bạn đã thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch Mỹ (người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài) thì theo quy định trên bạn vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do vậy, việc mua, sở hữu nhà tại Việt Nam của bạn sẽ được áp dụng theo chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Căn cứ Điều 8  Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp của bạn thuộc vào trường hợp tại điểm b điều luật trên. Nếu bạn là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mà được phép nhập cảnh vào Việt Nam  bạn sẽ được mua nhà theo các hình thức như: mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mua nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013. Nếu bạn đáp ứng ứng đầy đủ các quy định của luật nhà ở về điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cũng đồng thời được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Căn cứ vào quy định trên, vì con bạn là người nước ngoài (vì cháu sinh ra tại Mỹ và chưa từng có quốc tịch Việt Nam) nên bạn có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho con gái bạn nhưng cháu sẽ không không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn cũng có quyền chuyển nhượng hoặc  tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại điểm a,b,c khoản 3 nêu trên.

5. Đứng tên mua nhà đất tại Việt Nam hộ người nước ngoài:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin Luật Dương Gia cho tôi hỏi tôi có được phép đứng tên hộ người Trung Quốc mua nhà – đất hay không? Nếu không được phép thì điều đó được quy định ở văn bản nào?

Luật sư tư vấn :

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đồng thời, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

Theo đó, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng phải đáp ứng các điều kiện trên và tuân thủ hình thức sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật. Do vậy, bạn có thể đứng tên mua nhà hộ người Trung Quốc nhưng nếu là cá nhân thì người này phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, người này chỉ được phép mua, thuê mua, nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, căn cứ theo Điều 5 Luật đất đai 2013.

Theo quy định trên thì người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do vậy bạn cũng không được phép đứng tên hộ người Trung Quốc để mua đất tại Việt Nam.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008