Người được ủy quyền có được tự ý bán nhà đất không?

1. Quy định về ủy quyền:

Ủy quyền là việc thỏa thuận của các bên theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Ủy quyền là một trong hai hình thức đại diện theo quy định của pháp luật được ghi nhận tại Điều 135 của Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (được gọi là đại diện theo ủy quyền) hoặc theo quyết định của cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (được gọi chung là đại diện theo pháp luật).

Người được ủy quyền là người được chỉ định hành động thay cho một người khác trong các công việc kinh doanh hoặc luật pháp. Cũng có thể hiểu người được ủy quyền là người được thay mặt để thực hiện những công việc một cách hợp pháp do một cá nhân hoặc một tổ chức nào đó giao cho. Trong đó, quyền và nghĩa vụ của người được ủy quyền được pháp luật quy định như sau:

– Quyền của người được ủy quyền:

+ Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền;

+ Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận;

– Nghĩa vụ của người được ủy quyền:

+ Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;

+ Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, về phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;

+ Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;

+ Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;

+ Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và các lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

+ Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ trên.

2. Người được ủy quyền có được tự ý bán nhà đất không?

Căn cứ theo phân tích ở mục trên, có thể hiểu người được ủy quyền trong lĩnh vực đất đai chính là người đại diện cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và các tài sản trên đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ theo thỏa thuận của hai bên (bên ủy quyền và bên được ủy quyền). Mà theo quy định của pháp luật về đất đai, một trong những quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và các tài sản trên đất đó chính là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất. Thế nên, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và các tài sản trên đất hoàn toàn có quyền ủy quyền cho một cá nhân, tổ chức khác thay mặt mình thực hiện chuyển nhượng nhà đất.

Điều 139 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện. Theo đó, người được ủy quyền trong lĩnh vực đất đai chỉ được quyền thực hiện những việc trong phạm vi người ủy quyền giao cho chứ không được thực hiện vượt quá phạm vi ủy quyền. Vì vậy, người được ủy quyền không được tự ý bán nhà đất khi chủ sử dụng đất, chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và các tài sản trên đất không ủy quyền về vấn đề này.

Ví dụ, trong hợp đồng ủy quyền (hoặc theo thỏa thuận bằng hình thức khác của các bên), nếu như chủ sử dụng đất chỉ ủy quyền cho người được ủy quyền thay mặt mình thực hiện thủ tục tách thửa đất, làm sổ đỏ thì người được ủy quyền chỉ được thực hiện các thủ tục đó, ngoài ra không được phép thực hiện thêm bất kỳ những quyền hay nghĩa vụ nào khác, bao gồm cả thực hiện bán nhà đất. Còn nếu như trong thỏa thuận ủy quyền của các bên, nội dung ủy quyền hai bên thỏa thuận với nhau thể hiện bên được ủy quyền được phép thay mặt bên ủy quyền bán nhà đất cho một bên thứ ba hoặc nội dung ủy quyền quy định người được ủy quyền được đại diện (thay mặt) bên ủy quyền thực hiện tất cả các quyền và nghĩa vụ của người ủy quyền thì khi đó người được ủy quyền mới được bán nhà đất cho một bên thứ ba.

3. Hình thức của ủy quyền bán nhà đất:

Hình thức ủy quyền hiện nay được thể hiện gián tiếp tại khoản 1 Điều 140 của Bộ luật Dân sự 2015 về thời hạn đại diện, cụ thể điều này quy định thời hạn đại diện được xác định theo văn bản ủy quyền, theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc là theo quy định của pháp luật. Theo quy định nêu trên, pháp luật vẫn ghi nhận hình thức của ủy quyền bằng văn bản nhưng cũng không quy định việc ủy quyền không được thể hiện bằng hình thức khác. Chính vì thế, đối với ủy quyền bán nhà đất, pháp luật không quy định rõ hình thức của ủy quyền bán nhà đất bắt buộc phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, qua thực tế và qua các quy định của pháp luật về đất đai thì khi ủy quyền cho người khác bán nhà đất phải có hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền. Bởi theo quy định của pháp luật về đất đai, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Qua các điều kiện trên thì khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất thì chủ sử dụng đất mới có quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất, nếu không tự mình thực hiện được thì phải ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện. Tuy nhiên, đất đai là một tài sản đặc thù, cần phải đăng ký với cơ quan nhà nước, thế nên để chứng minh được chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác bán đất thì phải thông qua văn bản ủy quyền và trong văn bản ủy quyền đó phải quy định rõ người được ủy quyền được quyền thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì không có một văn bản pháp luật nào ghi nhận việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì bắt buộc phải có công chứng. Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 14 của Thông tư 01/2020/TT-BTP và điểm d khoản 4 Điều 24 của Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký đối với trường hợp là ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, chuyển quyền sử dụng bất động sản. Ngoài ra, khoản 3 Điều 14 của Thông tư 01/2020/TT-BTP cũng đã có quy định cụ thể về trường hợp ngoại lệ, điều này quy định đối với việc ủy quyền không thuộc trường hợp được nêu vừa trên thì phải thực hiện các thủ tục theo quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch. Vì vậy, giấy ủy quyền mua bán nhà đất có thể được thực hiện theo thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch mà sẽ không bắt buộc phải công chứng.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhằm để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hoạt động ủy quyền liên quan đến các giao dịch về nhà đất cũng như là đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch các bên nên tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền.

4. Nội dung ủy quyền bán nhà đất:

Nội dung của hợp đồng ủy quyền mua bán đất là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ do các bên tự do thỏa thuận với nhau liên quan đến việc mua bán đất. Pháp luật tôn trọng ý chí và nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia trong hợp đồng. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng ủy quyền bán đất phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự theo quy định tại Điều 3 của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

– Bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử do được pháp luật bảo hộ như nhau;

– Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận;

– Nội dung và mục đích của hợp đồng ủy quyền không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không tri đạo đức xã hội;

– Xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự một cách thiện chí, trung thực. Đồng thời là không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác;

– Các bên chủ thể tham gia hợp đồng phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự.

Nhìn chung, hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thể bao gồm các điều khoản cơ bản như sau:

– Thông tin chi tiết của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền;

– Nội dung công việc cần thực hiện, thời hạn ủy quyền;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được, hình thức thanh toán;

– Phương thức giải quyết tranh chấp khi có mâu thuẫn xảy ra.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013.