Người được giao quản lý nhà có quyền cho thuê nhà hay không? Xử lý tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà ở.
Tóm tắt câu hỏi:
Cháu có một việc muốn nhờ luật sư tư vấn cho cháu. Tháng 5 vừa qua cháu có thuê một cửa hàng trên số 8 hàng Bạc để làm cửa hàng. Trước khi thuê tụi cháu và bên cho thuê đã kí hợp đồng thuê 2 năm đóng tiền thuê nhà 6 tháng/lần với giá cho thuê là 12 triệu/tháng chưa kể điện nước. Chúng cháu có làm Văn bản hợp đồng thuê và giao tiền nhưng ko công chứng. Hiện tại chúng cháu sửa chữa và cho cửa hàng đó hoạt động được 1 tháng thì xảy ra sự việc như sau: anh cho chúng cháu thuê chỉ là người quản lí ở đó được chủ nhà giao khoán quản lí cửa hàng đó nên ko có quyền cho cháu thuê phải ko anh? Hơn nữa anh ta là người ăn chơi cờ bạc tiền nhà,tiền điện nước… và rất nhiều thứ khác anh ta ko trả nên bây giờ nhà nước cắt điện, cắt nước ở cửa hàng mà cháu đang thuê khiến cho cửa hàng của cháu bị dừng hoạt động trong khi mọi chi phí đã được cháu chi trả cho anh ta hết rồi. Không những vậy chủ nhà thực sự lại muốn đuổi cháu cho thuê nữa. Giờ cháu rất bối rồi và lo lắng ko biết làm thế nào nữa? Cháu mong luật sư tư vấn giúp cháu với tất cả số tiền cháu vay mượn có được để làm cửa hàng giờ chưa làm được bao lâu, cháu muốn đòi lại tiền thì anh ta bỏ đi trốn nợ rồi ko thấy. Hiện tại cháu phải làm thế nào? Chủ nhà thực sự có quyền đuổi cháu đi cho thuê nữa đúng không ạ? Và xin giúp cho cháu một hướng giải quyết với.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo “Bộ luật dân sự 2015” quy định về hợp đồng thuê nhà:
“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản có công chứng chứng thực nếu thời hạn từ 6 tháng trở lên, trừ trường hợp quy định khác. Tuy nhiên Luật nhà ở 2014, là văn bản luật chuyên ngành quy định về các giao dịch liên quan đến nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở có quy định về các loại hợp đồng về nhà ở bắt buộc công chứng, chứng thực.
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy các hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực, còn hợp đồng thuê nhà thì không bắt buộc.
Tuy nhiên, bạn lại kí kết hợp đồng với người quản lý căn nhà chứ không phải chủ sở hữu, Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở,theo đó bên cho thuê nhà phải là chủ sở hữu hoặc là người được ủy quyền để thực hiện giao dịch.
“ Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”
Do vậy, nếu người kí hợp đồng thuê nhà với bạn được chủ sở hữu ủy quyền thì hợp đồng đó có hiệu lực, và khi anh ta bỏ trốn thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm thanh toán toàn bộ khoản tiền điện nước còn nợ để cửa hàng bạn hoạt động bình thường. Khi chủ sở hữu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải một trong các căn cứ quy định tại “Bộ luật dân sự 2015”:
“Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.”
Bạn có nói là mình đã sửa chữa nhà thuê để làm cửa hàng, vậy việc sửa chữa này có được người cho thuê đồng ý bằng văn bản hay chưa? Nếu đã có sự đồng ý thì Chủ sở hữu không thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn. Còn nếu bạn sửa chữa mà không có sự đồng ý thì đây sẽ là căn cứ chủ sở hữu có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Khi chấm dứt hợp đồng, chủ sở hữu phải báo trước cho bạn 1 tháng, hoặc nếu có thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện theo thỏa thuận. Bên cạnh đó, bạn đã thanh toán tiền nhà 6 tháng nhưng mới thuê được 1 tháng thì chủ sở hữu phải thanh toán cho bạn số tiền thuê còn lại.
Trường hợp, người kí hợp đồng cho bạn thuê nhà không được chủ sở hữu ủy quyền, nhưng vẫn kí hợp đồng với bạn mà không nói rõ nên hợp đồng thuê nhà này sẽ vô hiệu người kí hợp đồng với bạn không có quyền cho thuê. “Bộ luật dân sự 2015” quy định trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả
“Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
>>> Luật sư tư vấn quyền ưu tiên thuê nhà cho người quản lý: 1900.6568
Do đó, hai bên hoàn trả những gì đã nhận, người quản lý cho bạn thuê nhà phải hoàn trả số tiền thuê nhà 6 tháng mà bạn đã giao cho họ. Đồng thời phải bồi thường thiệt hại cho bạn nếu có. Ngoài ra nếu không được chủ sở hữu ủy quyền mà vẫn cố ý cho bạn thuê và che dấu việc thuê với chủ sở hữu nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bạn thì hành vi của người quản lý này có thể sẽ cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 139 Bộ Luật Hình sự 1999 sửa đổi bổ sung 2009) hoặc lạm dụng tín nhiệm nhằm chiếm đoạt tài sản (Điều 140 bộ luật Hình sự 1999 sửa đổi bổ sung 2009). Trường hợp anh ta bỏ trốn bạn nhằm trốn tránh nghĩa vụ, bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án để bảo đảm quyền và lợi ích của mình.
