Người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không?

Nhìn chung thì với vai trò là người sử dụng đất, người dân có quyền thực hiện những việc mà pháp luật cho phép trong đó có quyền xây dựng các công trình nhà ở trên đất, hay còn gọi là tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt. Như vậy, người dân có quyền xây dựng nhà ở trên đất thổ cư hoặc sau quá trình chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Theo như quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai bao gồm các vấn đề cơ bản sau:

– Thửa đất đó được giao hoặc cho thuê để sử dụng;

– Thửa đất đó đang sử dụng mà chưa đăng ký;

– Thửa đất đó được giao để quản lý mà lại chưa đăng ký;

– Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được đăng ký.

Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành chính là đất sử dụng phải đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, để được phép xây dựng trên một mảnh đất, cá nhân tổ chức phải đảm bảo được đó là đất được dùng để xây dựng nhà ở (thường được gọi là đất thổ cư). 

Theo quy định của pháp luật đất đai, thì đất thổ cư (hay còn gọi ngắn gọn là đất ở), là đất chỉ dùng để làm nhà ở hoặc xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống (ví dụ như vườn hoa hoặc ao nuôi cá…) gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. 

Đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Cả 2 nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức. Về bản chất thì đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Tuy nhiên, loại đất này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. 

Như vậy có thể thấy, dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau mà pháp luật đất đai chia thành nhiều loại đất, mỗi loại sẽ có mục đích sử dụng khác nhau, hầu hết thì các loại đất đều có thể dùng để xây dựng nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.

2. Người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không?

Nhìn chung thì người dân sẽ được phép xây dựng nhà ở kín mảnh đất của mình nếu cá nhân, hộ gia đình đó đảm bảo điều kiện về diện tích lô đất theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cụ thể, căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, thì khi tiến hành xây dựng bất kì nhà ở riêng lẻ nào, người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng theo bảng sau đây:

 

Diện tích của lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
Chú thích rằng lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 (bảy) lần.

Như vậy, có thể nhìn nhận rằng, đối với diện tích của những lô đất mà nhỏ hơn hoặc bằng 90m2 (mét vuông) thì các chủ thể được phép xây dựng nhà ở kín mảnh đất của mình. Còn đối với những lô đất mà có diện tích lô đất lớn hơn 90m2 (mét vuông) thì người dân cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng, hay nói cách khác, chỉ được xây dựng trong mức độ cho phép chứ không được xây nhà kín toàn bộ mảnh đất mà mình sở hữu, do diện tích trong trường hợp như vậy là quá lớn, pháp luật có quy định giới hạn mức tối đa là phù hợp. 

Lưu ý rằng, mật độ xây dựng tối đa như phân tích bên trên, là mật độ xây dựng thuần nhất. Hay nói cách khác, đó là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi hoặc sân đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che, khu vui chơi giải trí… và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu thang… mà đã đáp ứng, tuân thủ các điều kiện, quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép thì sẽ không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

3. Mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng: 

Mật độ xây dựng được xem là một trong những nội dung chủ yếu, không thể thiếu của giấy phép xây dựng. Nói cách khác, vi phạm mật độ xây dựng là hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng. Vì thế sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật hành chính, từ đó sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. Căn cứ theo khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của chính phủ về quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới, theo đó:

– Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

– Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Như vậy, đối với hành vi xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng, vi phạm về mật độ xây dựng thì mức xử phạt là từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng theo quy định tại khoản 7 điều 15 nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. 

4. Có được phép điều chỉnh giấy phép để tăng mật độ xây dựng không?

Khi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng (hay còn gọi là xây dựng trái phép) thì chủ đầu tư có thời hạn 60 ngày để làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng như sau:

– Tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức hoặc cá nhân có hành vi vi phạm phải dừng ngay hành động thi công xây dựng công trình sai giấy phép;

– Trong thời hạn 60 (sáu mươi) ngày kể từ ngày lập biên bản đối với hành vi vi phạm hành chính thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính đó phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

– Hết thời hạn 60 (sáu mươi) ngày theo quy định của pháp luật mà tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì khi đó, sẽ bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình hoặc một phần công trình xây dựng vi phạm.

Như vậy, mặc dù pháp luật có quy định rằng, được đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc điều chỉnh giấy phép xây dựng nhưng không được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng để nhằm mục đích tăng mật độ xây dựng. Lý do không được phép điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng là vì mật độ xây dựng thuần đối với công trình có mức giới hạn tối đa như đã nêu trên. Vì thế, đối với trường hợp vi phạm mật độ xây dựng thì có hai cách để xử lý sau khi đã bị phạt tiền, cụ thể như sau:

Phương thức 1: Tự ý tháo dỡ phần diện tích vi phạm mật độ xây dựng, nếu không tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ, tuy nhiên phải phá dỡ theo đúng như giấy phép xây dựng đã cấp.

Phương thức 2: Đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng để phá dỡ một phần diện tích bên trong của công trình xây dựng có hành vi vi phạm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, người dân có quyền đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo phương án của mình để bảo đảm mật độ xây dựng đúng quy định nhưng không phải trường hợp nào cơ quan cấp giấy phép xây dựng cũng đồng ý với phương án đó của người dân. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đồng ý thì buộc phải tháo dỡ phần diện tích công trình vi phạm chỉ giới xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.