Mức bồi thường đối với nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước

1. Pháp luật quy định như thế nào về nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước?

1.1. Thế nào là nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước?

Căn cứ theo quy định tại Điều 80 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 thì các loại nhà ở thuộc sở hữu chung của Nhà nước bao gồm các loại nhà ở sau:

– Nhà ở công vụ: là loại nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (khoản 5 Điều 3 VBHN Luật Nhà ở năm 2020);

– Nhà ở để phục vụ tái định cư: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật (khoản 6 Điều 3 VBHN Luật Nhà ở năm 2020);

– Nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở (khoản 7 Điều 3 VBHN Luật Nhà ở năm 2020);

– Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, có thể hiểu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm 04 loại sau: nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ cho bố trí tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở cũ do Nhà nước đầu tư, xây dựng theo quy định của VBHN Luật Nhà ở năm 2020.

1.2. Đối tượng được quyền thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 82 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 thì đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm:

– Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 32 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 được quyền thuê nhà ở công vụ và khoản 9 Điều 49 Luật này được thuê nhà ở xã hội;

–  Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội;

– Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49 của VBHN Luật Nhà ở năm 2020 nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư;

– Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở cũ quy định tại khoản 4 Điều 80 của Luật Nhà ở hiện hành được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở đó.

1.3. Điều kiện để được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước:

Các đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 82 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 đã được phân tích tại mục 1.2 của bài viết này nếu đáp ứng các điều kiện kiện được quy định tại khoản 2 Điều này sẽ được thực hiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Cụ thể các điều kiện bao gồm:

– Đối tượng được thuê nhà ở công vụ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 32 của VBHN Luật Nhà ở năm 2020;

– Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49 của VBHN Luật Nhà ở năm 2020 thuộc diện chưa được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư thì sẽ được được thuê, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 51 của luật này;

– Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư phải thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;

– Đối tượng được thuê hoặc mua nhà ở cũ phải đang thực tế sử dụng nhà ở đó và có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở này.

2. Trường hợp nào thì được phép thu hồi nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 84 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 thì việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước chỉ được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau:

– Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định;

– Khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;

– Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

– Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở của Nhà nước;

– Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;

– Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

– Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi xảy ra một trong các trường hợp trên thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi ở thuộc sở hữu của Nhà nước. Mọi hành vi thu hồi nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước không thuộc các trường hợp nêu trên sẽ được xác định là thu hồi trái phép.

3. Mức bồi thường đối với nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước:

Theo như phân tích tại mục 2 của bài viết này thì việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với người thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở được thực hiện chủ yếu là do có lỗi, vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và vi phạm quy định của pháp luật từ phía bên thuê, thuê mua, mua nhà ở.

Vậy khi người thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồi nhà ở thì có được bồi thường hay không? Mức bồi thường được quy định là bao nhiêu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì việc bồi thường nhà ở, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước được thực hiện theo nguyên tắc sau:

– Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép nhưng được bồi thường về chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp khi nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi phải phá dỡ. Mức bồi thường về chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp trong trường hợp này được thực hiện theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương tại thời điểm có quyết định thu hồi để phá dỡ;

– Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồi để phá dỡ được ưu tiên thuê nhà ở tại nơi tái đinh cư. Giá thuê nhà ở cho trường hợp này là giá giá thuê nhà ỏ thuộc sở hữu của Nhà nước;

– Nếu không có nhà ở tái định cư để bố trí cho người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồi để phá dỡ thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Mức hỗ trợ trong trường hợp này đươjc xác định là 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà ở đang thuê.

Như vậy, người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước sẽ được bồi thường về chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà ở và mức bồi thường đối với chi phí này sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở bị thu hồi để phá dỡ quyết định. Ngoài ra người sử dụng nhà ở trên còn được Nhà nước ưu tiên trong việc hỗ trợ tái định cư, thuê nhà ở.

Trong trường hợp người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước không thực hiện nghĩ vụ bàn gao nhà ở khi có quyết định thu hồi thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi theo quy định tại khoản 2 Điều 84 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 và Điều 46 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.