Mua nhà đất không có sổ đỏ có bị Tòa tuyên vô hiệu không?

1. Thực trạng mua nhà đất không có sổ đỏ hiện nay và rủi ro mà người sử dụng đất có thể gặp phải:

Đất là một trong những loại tài sản đặc biệt, có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mỗi người dân. Khi đảm bảo tuân thủ đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, người dân sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp, mặc dù sử dụng đất nhưng có cá nhân, hộ gia đình lại chưa có sổ đỏ. Đặc biệt, các chủ thể này vẫn thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến mua bán, chuyển nhượng đất đai.

Hiện nay, thực trạng mua nhà đất không có sổ đỏ tại nước ta diễn ra không nhiều, nhưng vẫn tồn tại. Cụ thể, các cá nhân, hộ gia đình vẫn tiến hành thực hiện mua bán đất đai dù chưa có sổ đỏ.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn X, thường trú tại Vinh. Anh X có một miếng đất rộng 500 m2, sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Tuy nhiên, đất của anh X lại chưa có sổ đỏ. Đầu năm 2022, anh X bán đất của mình cho anh B (cùng quê). Dù chưa có sổ đỏ nhưng anh B và anh X vẫn làm giấy tờ mua bán viết tay với nhau. Anh B và anh X cho rằng, mảnh đất 500 m2 là của anh X, không có tranh chấp, nên dù không có sổ đỏ thì chính quyền địa phương và người dân vẫn công nhận quyền sử dụng miếng đất của anh X. Do đó, anh X có quyền bán đất của mình cho anh B.

Dù ít nhưng thực trạng mua bán nhà đất không có sổ đỏ vẫn tồn tại tại nước ta. Khi thực hiện mua bán nhà đất không có sổ đỏ, người dân đứng trước các rủi ro sau đây:

– Khi không có sổ đỏ, giao dịch mua bán sẽ không thể tiến hành công chứng. Lúc này giá trị chuyển giao, chuyển nhượng đất đai không được công nhận. Khi phát sinh tranh chấp, sẽ không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

– Mua bán nhà đất không có sổ đỏ khiến bên mua đứng trước rủi ro, rằng đất đai có phải của bên bán hay không. Có rất nhiều trường hợp, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà không rõ nguồn gốc. Họ sử dụng ổn định trong một khoảng thời gian, và quan niệm rằng không ai tranh chấp thì đó là đất của mình. Khi liên quan đến vấn đề pháp lý nào đó, họ mới phát hiện đất này thuộc quyền quản lý, sử dụng của Nhà nước hay một chủ thể khác. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của bên mua.

Từ nội dung phân tích nêu trên, có thể thấy, mua bán nhà đất không có sổ đỏ vẫn còn diễn ra, và hoạt động này chứa đựng rất nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua. Đặc biệt, khi xét ở góc độ pháp lý, quan hệ, giao dịch dân sự này trong nhiều trường hợp sẽ không được công nhận.

2. Mua nhà đất không có sổ đỏ có bị Tòa tuyên vô hiệu không?

2.1. Giá trị pháp lý của sổ đỏ:

– Sổ đỏ là căn cứ xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. 

– Sổ đỏ là căn cứ pháp lý xác thực nhất trong việc xác định tính đúng sai trong một cuộc tranh chấp quyền lợi về đất đai.

– Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là căn cứ để người dân, cơ quan Nhà nước xác định mục đích sử dụng đất đối với loại đất đó. 

– Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là cơ sở để cơ quan Nhà nước dựa vào, phục vụ cho hoạt động thu hồi đất. Khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan Nhà nước sẽ dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định mục đích sử dụng đất, diện tích đất của người dân, từ đó đưa ra quyết định bồi thường đất đai sao cho phù hợp nhất.

Có thể thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng trong quá trình sử dụng đất của người dân. Nó giúp hoạt động sử dụng đất đai của người dân và công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền đạt hiệu quả tốt nhất.

2.2. Mua nhà đất không có sổ đỏ có bị Tòa tuyên vô hiệu không?

– Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, khi tiến hành thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), người dân phải tuân thủ, đảm bảo các điều kiện cụ thể sau đây:

+ Đất được chuyển nhượng, mua bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đất không thuộc diện có tranh chấp.

+ Đất không thuộc diện được kê biên để thi hành án.

+ Đất còn thời hạn sử dụng.

Theo quy định tại điều luật này, đất có sổ đỏ là một trong những điều kiện mà người dân cần đảm bảo khi muốn thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác) là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người dân do cơ quan Nhà nước cấp. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân mới có quyền thực hiện các hoạt động pháp lý khác liên quan đến đất đai.

– Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu không có sổ đỏ, hoạt động mua bán đất đai của người dân sẽ không được pháp luật công nhận, bởi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng. Lúc này, tính pháp lý của giao dịch không được bảo đảm, tranh chấp xảy ra. Khi phát sinh tranh chấp, nhu cầu được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân là đặc biệt lớn. Khi mâu thuẫn, tranh chấp không được thỏa thuận giải quyết, các bên thường hướng đến việc khởi kiện nhau ra Tòa. Lúc này, do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa sẽ không công nhận tính pháp lý của giao dịch, và tuyên giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ là vô hiệu.

Từ nội dung phân tích nêu trên, có thể khẳng định, mua bán nhà đất không có sổ đỏ có thể bị tuyên vô hiệu.

3. Đất sử dụng hợp pháp trước năm 1993 có được cấp sổ đỏ?

Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình có những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.

– Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Trường hợp 3: Cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Trường hợp 4: Cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Trường hợp 5: Cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp 6: Cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

– Trường hợp 7: Cá nhân, hộ gia đình có các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Ngày 15 tháng 10 năm 1993 là thời điểm có giá trị pháp lý quan trọng, nhằm xác định quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân trong vấn đề được xác định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu thuộc một trong các trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, khi có yêu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình sẽ thực hiện các thủ tục cụ thể theo quy định của pháp luật, và được cấp giấy chứng nhận.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013.