Mua đất chưa có sổ đỏ có ký công chứng được không?

1. Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?

Câu hỏi: Em chào Luật sư ạ! Mẹ em có một miếng đất khoảng 2400m2 của cố can để lại. Hiện nay, đất đang lên giá lên mẹ em cắt khoảng 1000m2 để bán. Đất mẹ em thì chưa có sổ đỏ, vậy nếu mẹ em bán đất thì có được không chứng không ạ?

Chào bạn, gửi đến bạn câu trả lời sau:

Theo quy định tại Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng năm 2014 sửa đổi bổ sung 2018 quy định về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Hồ sơ để yêu cầu công chứng sẽ được lập thành một bộ, gồm các loại giấy tờ sau đây:

Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có những thông tin như sau: họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

Dự thảo của bản hợp đồng, giao dịch;

Bản sao các loại giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định mà đối với tài sản mà pháp luật quy định phải được đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, hoặc giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Bản sao các là bản chụp, bản in hoặc các bản đánh máy có nội dung đầy đủ, thông tin chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

Như vậy, theo quy định trên thì khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất các bên phải mang đầy đủ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối với trường hợp không có sổ đỏ thì Văn phòng công chứng sẽ không thực hiện việc công chứng hợp đồng. Theo quy định hiện nay thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý nếu được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, trường hợp, hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì chưa phát sinh hiệu lực và chưa có giá trị ràng buộc giữa các bên.

Vậy khi không có sổ đỏ thì sẽ không công chứng được hợp đồng mua bán đất.

2. Đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng không?

Câu hỏi: Chào Luật sư Luật Dương Gia. Ngày xưa ba mẹ em khoai hoang nên giờ đất rất nhiều nhưng đều không có sổ đỏ. Hiện nay, ba mẹ em muốn bán cho anh em trong họ hàng để cùng nhau canh tác cây trồng lâu năm trên đất. Vậy trường hợp này ba mẹ em có được chuyển nhượng không ạ? Rất mong Luật sư có thể giải đáp giúp em ạ!

Chào em, chúng tôi gửi đến em câu trả lời như sau:

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2. Đất đủ điều kiện nhưng vẫn chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Đối với điều kiện đối với bố mẹ được căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp bố mẹ muốn tặng cho sổ đỏ cho con thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

– Phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

– Đất đang sử dụng không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, từ quy định trên thì cả bố mẹ và con đều phải đáp ứng đủ những điều kiện trên là bố mẹ phải đủ điều kiện cho và con không được thuộc trường hợp không được nhận thì mới có thể thực hiện sang tên sổ đỏ.

Có nghĩa là căn cứ vào quy định trên thì đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

3. Hậu quả của việc không công chứng được hợp đồng mua đất do không có sổ đỏ:

Trường hợp các kêu thực hiện hợp đồng không công chứng được chứng tỏ hợp đồng mua bán đất đai đó về mặt pháp lý thì sẽ không có giá trị. Vậy đối với trường hợp bên mua đã lỡ mua đất không có sổ đỏ thì hậu quả pháp lý đối với trường hợp này ra sao?

Hiện nay, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

– Giao dịch dân sự bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên phải thực hiện khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nếu trường hợp không thể hoàn trả lại được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để thực hiện việc hoàn trả.

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức thì sẽ không cần phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự khi bị vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan quy định.

4. Mua bán đất không có Sổ đỏ bị phạt thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư Luật Dương Gia. Ngày xưa ba mẹ em khai hoang nên giờ đất rất nhiều nhưng đều không có sổ đỏ. Hiện nay, ba mẹ em muốn bán cho anh em trong họ hàng để cùng nhau canh tác cây trồng lâu năm trên đất. Vậy trường hợp này ba mẹ em bán đất không có sổ đỏ thì có bị xử phạt không? Rất mong Luật sư có thể giải đáp giúp em ạ!

Chào em, chúng tôi gửi đến em câu trả lời như sau:

Như đã trình bày ở trên, Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ 02 trường hợp theo quy định). Do đó, trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

– Đối với việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện ở nông thôn không có sổ đỏ thì bị phạt từ 03 – 05 triệu đồng. Việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên thì bị phạt từ 05 – 10 triệu đồng

– Đối với việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ một trong các điều kiện trở lên ở đô thị thì bị phạt từ 05 – 10 triệu đồng. Việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên thì bị phạt từ 10 – 20 triệu đồng

– Mức phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân, còn mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

Như vậy, theo quy định hiện nay thì trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ thì có thể bị xử phạt từ 03 – 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 – 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Công chứng 2014 sửa đổi bổ sung 2018;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai