Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo Luật nhà ở năm 2014

Nhà ở có những ý nghĩa quan trọng đối với đời sống con người. Việc sở hữu một căn nhà đem lại cho con người những giá trị vật chất và tinh thần to lơn. Hiện nay, việc các chủ thể mua nhà ở thuộc sở hữu chung diễn ra ngày càng phổ biến và trở thành lựa chọn của rất nhiều người, đặc biệt là đối với những đối tượng có khả năng tài chính thấp bởi vì thông thường giá mua nhà ở thuộc sở hữu chung rẻ hơn khá nhiều so với giá thị trường. Trên thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn tiềm ẩn những rắc rối về mặt pháp lý đáng lo ngại cho người mua. Để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch này, bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo Luật nhà ở năm 2014.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Nhà ở thuộc sở hữu chung là gì?

Sở hữu chung được hiểu đơn giản là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Hiện nay, pháp luật quy định sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Quyền sở hữu là một quyền quan trọng của chủ sở hữu và quyền sở hữu chi phối tài sản của một chủ thể nhất định. Theo quy định của pháp luật nước ta thì quyền của chủ sở hữu đối với tài sản gồm các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trong thực tế, có rất nhiều những trường hợp một tài sản nhưng tài sản đó lại thuộc quyền sở hữu của hai hay nhiều người, nói cách khác đó là trường hợp hai hay nhiều người có chung một tài sản. Pháp luật dân sự gọi đó là sở hữu chung. Điều 207 Bộ luật dân sự năm 2015 đã đưa ra quy định cụ thể về sở hữu chung như sau: Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Như vậy, theo quy định của pháp luât thì khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản, thì những người đó được gọi là đồng sở hữu. Các đồng chủ sở hữu trong sở hữu chung có quyền chung nhau cùng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung đó theo đúng quy định pháp luật nước ta.

Ta nhận thấy, khái niệm nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Sổ hồng chung sẽ được cấp cho ít nhất hai chủ thể là người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau.

Trên thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Tài sản thuộc sở hữu chung nên các đồng chủ sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc định đoạt tài sản chung đó theo quy định của pháp luật nước ta.

2. Quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo Luật nhà ở năm 2014:

Căn cứ Điều 218 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định định đoạt tài sản chung như sau:

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.”

Như vậy, ta nhận thấy, theo điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung thì mỗi chủ sở hữu chung theo phần sẽ có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ, sổ hồng phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền; cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trong thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Việc các chủ thể mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung thường hay phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà. Chính vì thế nên giữa các chủ sở hữu cần có những thỏa thuận cụ thể, rõ ràng tại thời điểm mua bán nhà. Nếu tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua bán nhà thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng, mua bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung đó.

Không những thế, theo Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Như vậy, theo các quy định được nêu cụ thể bên trên thì hiện nay, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành. Chính bởi vì vậy mà việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó.

Trong trường hợp khi có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó và phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

Rất dễ nhận thấy rằng việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Việc các chủ thể thực hiện việc mua bán đối với nhà ở thuộc sở hữu chung thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua đất để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

Pháp luật nước ta cũng quy định rằng việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu cụ thể là tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định này thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất sẽ phải có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này được hiểu là bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các đồng chủ sở hữu phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.