Một số vấn đề pháp lý về cho thuê đất dự án khu công nghiệp 

1. Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

Pháp luật cho phép tổ chức kinh tế được nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong KCN để thực hiện dự án trong KCN, từ đó tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án. 

Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với QSDĐ trong Khu công nghiệp của các tổ chức kinh tế đang diễn ra rất phổ biến, tổ chức kinh tế tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê nhằm trở thành chủ đầu tư dự án hoặc sở hữu duy nhất (hoặc là cổ đông hoặc thành viên của công ty mục tiêu) và nhờ đó có quyền điều hành hoạt động mục tiêu và gián tiếp sở hữu tài sản mà công ty mục tiêu có. 

Thông thường, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê là cách thức mà bên mua được quyền sở hữu đối với tài sản mà bên bán mang đi bán. Tài sản được chuyển nhượng, được mua bán thường không mang tính riêng lẻ mà phục vụ chung cho một hoạt động kinh doanh cụ thể cho nên về bản chất mục tiêu mà bên mua hướng tới trong giao dịch này là hoạt động kinh doanh cụ thể chứ không phải chỉ đơn thuần là chỉ là tài sản riêng lẻ. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất trong KCN để thực hiện dự án, các bên phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt trong cả quá trình chuyển nhượng, không chỉ đối với các Bên trong giao dịch chuyển nhượng mà đối với cả CQNN có thẩm quyền khi thẩm định các điều kiện chuyển nhượng. Cụ thể: 

Thứ nhất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án trong KCN xuất phát từ nhu cầu thực tế của các bên, đảm bảo sự bình đẳng trong quan hệ chuyển nhượng; 

Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án trong KCN phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật, đặc biệt là quy định về việc đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDĐ, trừ trường hợp tài sản có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS; 

Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án trong KCN phải tiếp tục thực hiện dự án, sử dụng đất đúng mục đích và thời hạn còn lại theo giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng; đồng thời bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tuân thủ các quy định khác của pháp luật. 

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án trong KCN mà bên chuyển nhượng là tổ chức còn phải đảm bảo nguyên tắc là chỉ được chuyển nhượng khi được sự chấp thuận của CQNN có thẩm quyền. 

2. Trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp: 

Về vấn đề cơ quan chịu trách nhiệm thỏa thuận địa điểm thuê đất trong trường hợp cho thuê đất chưa giải phóng mặt bằng. Nếu là loại đất do Thủ tướng Chính phủ ký quyết định cho thuê thì Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm đi kiểm tra thẩm định; nếu loại đất do UBND cấp tỉnh ký quyết định cho thuê thì Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm kiểm tra, thẩm định địa điểm cho thuê đất; nếu loại đất do UBND cấp Huyện ký thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, thẩm định địa điểm. 

Yêu cầu cụ thể hoá cơ quan nào ở trong trường hợp này nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên đi thuê, góp phần làm thủ tục cho thuê rõ ràng, minh bạch hơn và tránh tình trạng nhũng nhiễu của cơ quan quản lý đất đai. Về thời gian thẩm định, xét duyệt hồ sơ. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định khoảng thời gian nhất định để cơ quan quản lý đất đai xét duyệt, thẩm định hồ sơ xin thuê đất cũng như thực hiện việc cho thuê với thời gian khoảng 30–45 ngày làm việc. Tuy nhiên, thời gian này trên thực tế thực hiện tại Bắc Ninh thường kéo dài hơn rất nhiều. Do vậy, cần có cơ chế bảo đảm thực hiện tốt quy định này, hoặc thay đổi nội dung này ngay từ trong luật. 

Đối với trường hợp UBND cấp tỉnh cho chủ đầu tư thuê đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, STNMT (đại diện UBND cấp tỉnh) và người sử dụng đất được thực hiện cho thuê đất và thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất trên cơ sở từ một quyết định về cho thuê đất của UBND cấp tỉnh. Đối với trường hợp Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cho Nhà đầu tư thứ phát thuê lại đất, Chủ đầu tư và Nhà đầu tư thứ phát thông qua Hợp đồng thuê đất thông qua Hợp đồng nguyên tắc về việc chấp thuận địa điểm và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư của BQL KCN cho Nhà đầu tư thứ phát theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. 

Trình tự, thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 và các văn bản hướng dẫn bao gồm nghị định, thông tư và các quyết định hướng dẫn thủ tục tại các địa phương...quy định cụ thể rõ về hồ sơ xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất. Quy định về thủ tục cho thuê đất để thực hiện dự án trong Khu công nghiệp bao gồm những nội dung như sau: 

Một là, thủ tục cho thuê đất được thực hiện bởi các CQNN có thẩm quyền. Đây là UBND cấp tỉnh với các cơ quan chuyên môn là các sở, ban ngành, đặc biệt là STNMT. Trong đó, UBND cấp tỉnh có vai trò quan trọng vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai vừa là cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Thông qua việc quy định về thủ tục cho thuê đất và thông qua việc thực hiện thủ tục này Nhà nước kiểm soát giao dịch này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, phù hợp yêu cầu của xã hội. 

Hai là, quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất góp là nghĩa vụ pháp lý mà chủ thể sử dụng đất và chủ thể cho thuê đất phải thực hiện trong quá trình thuê đất và cho thuê đất. 

3. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm liên quan đến chấp hành pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

UBND cấp có thẩm quyền và phòng thanh tra của các cơ quan chuyên môn có trách nhiệm phải thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai nhằm mục đích phản ánh việc thi hành chính sách pháp luật về đất đai áp dụng đối với khu công nghiệp của các chủ đầu tư hạ tầng, các cơ quan, đơn vị có liên quan và người thuê lại đất của Chủ đầu tư để thực hiện sản xuất, kinh doanh; phát hiện các tồn tại và vướng mắc trong việc thi hành chính sách đất đai tại KCN; đánh giá thực trạng, mức độ thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh tại các khu công nghiệp, từ đó đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất của các doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất trong các khu công nghiệp. 

Theo quy định của Luật Đất đai, người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại 

Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi: lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.