Xử phạt vi phạm việc chuyển nhượng dự án bất động sản

1. Trách nhiệm của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản:

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 52, Luật KDBĐS 2014. Theo đó, các bên trong giao dịch chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ sau:

Bên chuyển nhượng dự án có các quyền và nghĩa vụ sau:

(i) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

(ii) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyển, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

(iii) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

(iv) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

(v) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; (vi) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Bên nhận chuyển nhượng dự án có các quyền và nghĩa vụ sau: (i) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao; (ii) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt; (iii) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng; (iv) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; (vi) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2. Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBĐS 2014, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 của Chính phủ và các quy định pháp luật có liên quan. Trường hợp các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án, không thực hiện, không thực hiện đúng các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải chịu các chế tại do pháp luật quy định. Việc xử lý hành vi vi phạm về hành chính trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Theo đó, việc xử lý vi phạm hành chính liên quan đến hành vi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm các nội dung sau:

Về thẩm quyền xử phạt vi phạm. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 75, Điều 76, Điều 80 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản gồm: Trưởng đoàn Thanh tra chuyên ngành Bộ Xây dựng; Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng và Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Theo đó, Trưởng đoàn Thanh tra chuyên ngành Bộ xây dựng có thẩm quyền phạt tiền đến 500.000.000 đồng; Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng, Chủ tịch UBND cấp tỉnh phạt tiền đến 1.000.000.000 đồng.

Về thẩm quyền lập biên bản vi phạm: Theo quy định tại Điều 72, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ gồm: (1) Người có thẩm quyền xử phạt hành chính; (2) Công chức thuộc UBND cấp tỉnh được giao nhiệm vụ kiểm tra, phát hiện vi phạm hành chính về về kinh doanh bất động sản; (3) Công chức, viên chức, thanh tra viên thuộc thuộc cơ quan thanh tra nhà nước ngành Xây dựng được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra chuyên ngành độc lập hoặc thanh tra theo đoàn thanh tra; (4) Công chức, viên chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra về lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Về thời hiệu và thời điểm tính thời hiệu: Thời hiệu và thời điểm tính thời hiệu xử phạt vi phạm được quy định tại Điều 5 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ. Theo đó, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Về thời điểm tính thời hiệu được xác định như sau:

– Đối với hành vi vi phạm quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều 58, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ (hành vi không thực hiện nghĩa vụ công khai) thì thời điểm tính thời hiệu là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm, được tính từ thời điểm đã thực hiện xong các hoạt động của hành vi vi phạm đó.

– Đối với hành vi vi phạm quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điểm a, Điểm b Khoản 4 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ (hành vi vi phạm về hình thức, nội dung của hợp đồng; vi phạm về thủ tục, điều kiện chuyển nhượng) thì thời điểm tính thời hiệu là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm, được tính từ ngày các bên thực hiện xong các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đã ký kết hoặc ngày thanh lý hợp đồng.

– Đối với hành vi vi phạm quy định tại Điểm c, Khoản 4, Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp…) thì thời điểm tính thời hiệu là thời điểm phát hiện ra hành vi vi phạm.

Về hình thức, hành vi và mức xử phạt vi phạm: Về hình thức xử phạt chính đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là phạt tiền, với mức thấp nhất là 50.000.000 đồng, mức cao nhất là 1.000.000.000 đồng. Về hành vi và mức phạt đối với những vi phạm liên đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

– Đối với hành vi: (1) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định; (2) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật thì bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng (Điểm b, c, Khoản 1, Điều 58, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ).

– Đối với hành vi: (1) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; (2) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện thì bị phạt từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng (Điểm a, b, Khoản 4, Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ).

– Đối với hành vi: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính (Điểm c, Khoản 4, Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ) thì bị xử lý theo quy định tại Điều 22, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (được sửa đổi theo quy định tại Khoản 6, Điều 1, Nghị định số 04/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ) với mức phạt thấp nhất là 50.000.000 đồng, cao nhất 1.000.000.000 đồng.

Về việc khắc phục hậu quả hành vi vi phạm: Đối với các hành vi vi phạm quy định tại Điểm b,c, Khoản 1, Điểm b, Khoản 4, Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ, chủ thể vi phạm buộc phải khắc phục hậu quả theo quy định tại điểm a, b, Điểm n, Khoản 6 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ (Buộc thực hiện nghĩa vụ công khai; buộc bảo đảm hình thức và nội dung của hợp đồng; buộc đảm bảo các yêu cầu, điều kiện chuyển nhượng dự án). Đối với vi phạm quy định tại Điểm c Khoản 4, Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ thì bên chuyển nhượng phải khắc phục hậu quả theo quy định tại Khoản 4, Điều 22 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ.

3. Giải quyết tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất bất động sản:

Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản điều chỉnh hai nhóm quan hệ cơ bản. Đó là quan hệ giữa các bên chuyển nhượng, bên thứ ba có liên quan với nhau và quan hệ giữa các bên chuyển nhượng với cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước. Trong đó, quan hệ giữa các bên chuyển nhượng với nhau và với bên thứ ba chịu sự chi phối điều chỉnh bởi nguyên tắc của pháp luật tư. Còn quan hệ giữa các bên chuyển nhượng với cơ quan, người có thẩm quyền chịu sự chi phối, nguyên tắc của quản lý hành chính nhà nước. Vì vậy, đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, có hai loại tranh chấp, điều chỉnh bởi cơ bản có thể phát sinh và được giải quyết theo theo cơ chế pháp lý khác nhau. Cụ thể:

– Trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên chuyển nhượng với cơ quan, người có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, pháp luật về tố tụng hành chính. Trong đó, đối tượng khiếu nại, khởi kiện là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước được ban hành hoặc được thực hiện để giải quyết các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án. Trường hợp, các bên trong quan hệ chuyển nhượng có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi của cơ quan, người có thẩm quyền là trái pháp luật xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có quyền khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại toà.Việc xác định thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục, thời hạn, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện được thực hiện theo Luật khiếu nại năm 2011, Luật tố tụng hành chính năm 2015, Luật hòa giải, đối thoại tại toà án năm 2020.

– Trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên chuyển nhượng liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thì có thể có các dạng tranh chấp như: Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng; tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Đây là tranh chấp về kinh doanh thương mại, vì vậy việc xác định thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục, thời hạn, thời hiệu khởi kiện vụ án về kinh doanh thương mại được thực hiện theo quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, Luật hòa giải, đối thoại tại toà án năm 2020.