Xóa thế chấp sổ đỏ ở đâu? Phí giải chấp sổ đỏ bao nhiêu?

1. Thế chấp và các vấn đề liên quan đến việc thế chấp sổ đỏ:

– Thế chấp là hình thức đảm bảo các khoản vay bằng tài sản. Thông thường, khi thực hiện vay tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng hay các nguồn vay khác, các cá nhân, tổ chức thường dùng tài sản để thế chấp cho khoản vay của mình. Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

– Như đã phân tích ở trên, thế chấp thực chất là hình thức đảm bảo của người vay đối với tài sản của bên cho vay. Thế chấp tài sản có ý nghĩa với các giao dịch vay nợ như sau:

+ Đối với bên cho vay: Khi thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ bàn giao tài sản (thường là tiền) cho đối tượng vay. Tất nhiên, giữa hai bên có giao kết hợp đồng với nhau. Song, nhằm đảm bảo quyền lợi của bản thân cũng như khoản vay của mình một cách tối đa nhất, các cá  nhân, tổ chức thường hướng tới việc yêu cầu bên vay thế chấp cho mình một tài sản có giá trị. Nắm giữ tài sản thế chấp, thì trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, quá hạn trả nợ, bên cho vay cũng vẫn nhận được khoản tiền tương ứng (tài sản đảm bảo). Bởi thực tế, hợp đồng vay là hình thức bảo đảm quyền và lợi ích cho các bên tham gia, đặc biệt là bên cho vay. Song, khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng vay nợ (bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ), các bên khởi kiện nhau ra tòa. Phía bên cho vay không có tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên vay, mà chỉ có thể thực hiện dưới hình thức trả dần. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế của bên vay. Do đó, ngay tại thời điểm vay nợ, bên vay đưa tài sản thế chấp cho khoản vay, thì khi phát sinh rủi ro như trên, tài sản thế chấp đó sẽ được sử dụng để thay thế cho khoản vay. Như vậy, quyền lợi của bên cho vay đã được bảo đảm.

+ Đối với bên vay: Tài sản thế chấp là hình thức đảm bảo, để bên vay có trách nhiệm với khoản vay của mình. Nếu không thực hiện thanh toán đúng hạn, bên cho vay sẽ bị mất tài sản thế chấp. Hay nói cách khác, tài sản thế chấp là phương thức ràng buộc trách nhiệm của bên vay đối với khoản vay của mình. 

– Thế chấp sổ đỏ là việc đối tượng vay dùng sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình ) làm tài sản thế chấp cho khoản vay của mình. Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý, xác định sự công nhận tính sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức với đất đai. Do đó, khi thế chấp sổ đỏ, cá nhân đã thế chấp quyền sử dụng của mình với thửa đất được cấp trong sổ. 

– Hiện nay, thế chấp sổ đỏ diễn ra hết sức phổ biến ở nước ta. Đặc biệt là khi vay ngân hàng. Khi thực hiện vay vốn ngân hàng, ngân hàng sẽ yêu cầu các cá nhân, tổ chức đưa ra những tài sản thế chấp nhằm đảm bảo cho khoản vay của mình. Trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ của mình, phía bên ngân hàng sẽ bàn giao tài sản thế chấp cho bên thu hồi nợ, bên thu hồi nợ sẽ tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, quy đổi ra tiền để thanh toán khoản nợ.

2. Điều kiện xóa thế chấp sổ đỏ:

Khoản 1 Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP đã quy định rõ về điều kiện xóa đăng ký giao dịch đảm bảo. Cụ thể như sau: 

+ Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;

+ Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;

+ Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;

+ Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;

+ Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;

+ Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

+ Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;

+  Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;

+ Theo thỏa thuận của các bên.

Đây là những điều kiện cần có để phía cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành xóa thế chấp sổ đỏ của bên thế chấp. Những điều kiện, căn cứ này mang tính bắt buộc trong việc nhận cá nhân, tổ chức có được xóa thế chấp sổ đỏ hay nói. Nói cách khác, chỉ khi đảm bảo một trong những điều kiện, căn cứ trên, bên vay mới có thể yêu cầu cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành xóa tài sản thế chấp. Việc xóa thế chấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với các bên tham gia, đặc biệt là bên thế chấp. Xóa tài sản thế chấp, tài sản của cá nhân sẽ được bảo đảm, nó không còn bị coi là tài sản đảm bảo cho khoản vay nữa. Các cá nhân, tổ chức sẽ được phép sử dụng, thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến tài sản của mình. 

3. Xóa thế chấp sổ đỏ ở đâu?

– Khi đảm bảo những điều kiện xóa thế chấp, cá nhân, tổ chức có nhu cầu xóa thế chấp sổ đỏ sẽ tiến hành làm một bộ hồ sơ gửi lên cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết. Theo quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, hồ sơ xóa thế chấp sổ đỏ gồm các giấy tờ như sau:

+ Phiếu yêu cầu xóa đăng ký (01 bản chính);

+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)/văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+ Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân, tổ chức có nhu cầu xóa thế chấp sẽ tiến hành theo các trình tự thủ tục cụ thể sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

+ Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa;

+ Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; và vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

Bước 3: Giải quyết hồ sơ:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận. Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.

Bước 4: Trả kết quả:

Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu đăng ký 01 bản chính giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi, xóa đăng ký hoặc có nội dung sửa chữa sai sót.

Như vậy, Nhà nước đã đưa ra những quy định hết sức cụ thể và rõ ràng về thủ tục xin xóa thế chấp sổ đỏ. Theo đó, cá nhân, tổ chức khi đáp ứng đầy đủ điều kiện xóa thế chấp theo quy định của pháp luật, sẽ đến Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện.

4. Lệ phí xóa thế chấp hết bao nhiêu?

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 202/2016/TT-BTC về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, thì lệ phí xóa đăng ký thế chấp đất là 20.000 đồng/hồ sơ.