Việc thẩm định lại giá trị BĐS thế chấp dưới góc độ phát mại

Nợ xấu là các khoản nợ thuộc nhóm 3, 4 và 5 được quy định tại Điều 6, Điều 7 theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của Thống đốc NHNN ban hành Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của TCTD.

Căn cứ theo Điều 6: “nợ xấu là những khoản nợ quá hạn từ 91 ngày trở lên, nợ đã cơ cấu lại và khách hàng chưa trả đủ lãi và gốc”.

Còn căn cứ theo Điều 7: “nợ xấu bao gồm các khoản nợ dưới tiêu chuẩn và được đánh giá là không có khả năng thu hồi, có khả năng mất vốn”. Khi khoản vay của khách hàng được xếp vào nợ nhóm 3, 4, 5 thì việc xem xét thẩm định lại giá trị BĐS thế chấp là rất cần thiết. Việc này nhằm mục đích xác định khả năng hoàn trả nợ, xác định giá trị thực tế của BĐS thế chấp, trong trường hợp phát mại để thu hồi nợ.

Mặc dù các phương pháp định giá BĐS được thực hiện theo những tiêu chuẩn chặt chẽ do Bộ Tài chính ban hành, tuy nhiên mới chỉ dừng lại việc lựa chọn kết quả thẩm định tương đối hợp lý tại thời điểm định giá khi xét duyệt khoản vay. Thực tế, khi phát mại để thu hồi nợ, giá trị thực tế của BĐS đã khác rất nhiều. Giá trị thẩm định ban đầu chưa phản ánh một cách chân thực và hợp lý giá trị có thể thu hồi được của BĐS, nói cách khác dòng tiền mà ngân hàng có thể thu được sau khi khấu trừ hết các khoản chi phí liên quan đến việc giải quyết nợ, phát mại và tổn thất do nợ xấu gây ra. Đánh giá dòng tiền có thể thu lại mới là mục đích tối thượng của ngân hàng, hay có thể hiểu đó là giá trị thực tế của BĐS dưới góc độ phát mại mà ngân hàng tìm kiếm.

Tổ chức tín dụng thực hiện phân loại nợ theo năm (05) nhóm như sau:

a) Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm:

– Các khoản nợ trong hạn và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn;

– Các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ gốc và lãi bị quá hạn và thu hồi đầy đủ gốc và lãi đúng thời hạn còn lại;

– Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 1 theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

b) Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm:

– Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến 90 ngày;

– Các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu (đối với khách hàng là doanh nghiệp, tổ chức thì tổ chức tín dụng phải có hồ sơ đánh giá khách hàng về khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và lãi đúng kỳ hạn được điều chỉnh lần đầu);

– Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại Khoản 3 Điều này.

c) Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:

– Các khoản nợ quá hạn từ 91 ngày đến 180 ngày;

– Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu, trừ các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại Điểm b Khoản này;

– Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng;

– Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 theo quy định tại Khoản 3 Điều này.

d) Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:

Các khoản nợ quá hạn từ 181 ngày đến 360 ngày;

– Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;

– Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai;

– Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 4 theo quy định tại Khoản 3 Điều này.

đ) Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:

– Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;

– Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;

– Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai;

– Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã quá hạn;

– Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý;

– Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 5 theo quy định tại Khoản 3 Điều này.

Tổ chức tín dụng có thể phân loại lại các khoản nợ vào nhóm nợ có rủi ro thấp hơn trong các trường hợp sau đây:

a) Đối với các khoản nợ quá hạn, tổ chức tín dụng phân loại lại vào nhóm nợ có rủi ro thấp hơn (kể cả nhóm 1) khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Khách hàng trả đầy đủ phần nợ gốc và lãi bị quá hạn (kể cả lãi áp dụng đối với nợ gốc quá hạn) và nợ gốc và lãi của các kỳ hạn trả nợ tiếp theo trong thời gian tối thiểu sáu (06) tháng đối với khoản nợ trung và dài hạn, ba (03) tháng đối với các khoản nợ ngắn hạn, kể từ ngày bắt đầu trả đầy đủ nợ gốc và lãi bị quá hạn;

– Có tài liệu, hồ sơ chứng minh các nguyên nhân làm khoản nợ bị quá hạn đã được xử lý, khắc phục;

– Tổ chức tín dụng có đủ cơ sở (thông tin, tài liệu kèm theo) đánh giá là khách hàng có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và lãi đúng thời hạn còn lại.

b) Đối với các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ, tổ chức tín dụng phân loại lại vào nhóm nợ có rủi ro thấp hơn (kể cả nhóm 1) khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Khách hàng trả đầy đủ nợ gốc và lãi theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại trong thời gian tối thiểu sáu (06) tháng đối với các khoản nợ trung và dài hạn, ba (03) tháng đối với các khoản nợ ngắn hạn, kể từ ngày bắt đầu trả đầy đủ nợ gốc và lãi theo thời hạn được cơ cấu lại;

– Có tài liệu, hồ sơ chứng minh các nguyên nhân làm khoản nợ phải cơ cấu lại thời hạn trả nợ đã được xử lý, khắc phục;

– Tổ chức tín dụng có đủ cơ sở (thông tin, tài liệu kèm theo) để đánh giá là khách hàng có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và lãi đúng thời hạn đã được cơ cấu lại còn lại.

Vì vậy, việc thẩm định lại giá trị BĐS thế chấp dưới góc độ phát mại cần được xem xét một cách nghiêm túc, theo định kỳ, ngay khi khoản vay của khách hàng có những dấu hiệu của nợ dưới tiêu chuẩn (nhóm 3). Tùy vào từng loại BĐS và giá trị của nó, mà công tác định giá lại được tiến hành theo định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm. Việc tiến hành định giá lại BĐS thế chấp nhằm xem xét giá trị của BĐS có còn bảo đảm được dư nợ hay không. Việc định giá lại BĐS thế chấp dưới góc độ phát mại rất có ý nghĩa trong việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và ước tính giá trị thu hồi thực tế của tài sản trong trường hợp xảy ra rủi ro, từ đó ngân hàng có thể chủ động có kế hoạch theo dõi, trích lập dự phòng cụ thể và phân bổ tổn thất đều cho các kỳ hoạt động kinh doanh.

Bên cạnh đó, giá trị BĐS thế chấp khi tiến hành phát mại có thể khác xa giá trị thị trường do những yếu tố sau đây:

– Tâm lý tiêu dùng: yếu tố tâm lý đối với BĐS phát mại. Mặc dù BĐS phát mại thường được ngân hàng định giá lại thấp hơn giá trị thực của nó. Tuy nhiên, thực tế tâm lý người mua không thích những BĐS phát mại khi chủ nhân làm ăn lụn bại, thua lỗ, nợ nần. Trong trường hợp này, cầu thực tế đối với BĐS phát mại giảm so với BĐS tương tự trong cùng điều kiện địa lý.

– Thủ tục pháp lý về xử lý bất động sản thế chấp rườm rà dẫn đến chi phí phát sinh lớn, gây tổn thất cho các ngân hàng.

Hiện nay, ở Việt Nam, hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm và các thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề xử lý bất động sản thế chấp còn rất nhiều vướng mắc, gây không ít khó khăn cho các ngân hàng trong việc giải quyết để thu hồi nợ.

Về giao dịch bảo đảm tiền vay, Chính phủ đã có quy định tại Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 thay thế cho Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999. Theo đó, Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Tổng cục địa chính hướng dẫn Nghị định số 178 đã hết hiệu lực do Nghị định số 178 không còn hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay, chưa có thông tư liên tịch hướng dẫn Nghị định số 163 thì hầu như tất cả các ngân hàng, TCTD cũng như các cơ quan pháp luật vẫn áp dụng và làm theo Thông tư số 03.

Các quy định liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các TCTD cũng gặp một số vướng mắc. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ thì nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá. Việc xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, TCTD chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm trong khuôn khổ pháp luật. Mặt khác, Nghị định số 163 là văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung chứ không có những quy định riêng về bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực tín dụng.

BLDS  2015 Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

Như vậy, việc phát mại tài sản có thể xử lý tài sản đã thế chấp là BĐS theo nhiều phương thức để có thu hồi được khoản nợ và lãi cho vay trước đó của NHTM.

Thẩm định lại về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản

a) Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được:

Người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS; những người đồng sở hữu, sử dụng

Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử    dụng BĐS.

Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

Hợp tác xã và các tổ chức khác

Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại NHTM.

b) Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐSS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh.

c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở các căn cứ thẩm định trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của pháp luật, quy định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định.

4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

a) Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm xác định được:

Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa

Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào.

b) Căn cứ thẩm định: đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS để xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan thẩm quyền để xác định. Ngoài ta, người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.

5. Thẩm định lại về khả năng chuyển nhượng của bất động sản.

a) Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không.

b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác.

c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.