Đất khai hoang không giấy tờ có được chuyển nhượng không?

Trên thực tế hiện nay, đất khai hoang thường không có giấy tờ để công nhận quyền sử dụng đất. Bản chất đất được các cá nhân, hộ gia đình khai phá ra để canh tác sử dụng từ lâu đời và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Vậy nếu như cá nhân, hộ gia đình muốn thực hiện việc chuyển nhượng đất này thì có được hay không; thủ tục, quy trình tiến hành giải quyết ra sao?

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018)

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

1. Đất khai hoang có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất khai hoang vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định của pháp luật.

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp 2: Đất đai không có giấy tờ nhưng đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định.

+ Không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:

+ Sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai 

+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

2. Đất khai hoang không giấy tờ có được chuyển nhượng không?

2.1. Điều kiện chuyển nhượng đất khai hoang:

Điều kiện để tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, một trong những điều kiện tiên quyết của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mảnh đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó nếu như đất khai hoang được cấp Sổ đỏ thì mới đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng kèm theo các điều kiện đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

2.2. Thủ tục chuyển nhượng đất khai hoang đầy đủ nhất:

Các thửa đất khai hoang có đủ căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì tiến hành chuyển nhượng đất đai theo đúng quy định của pháp luật. Và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hai bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ đến nơi có thẩm quyền để công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Hồ sơ yêu cầu công chứng cần những giấy tờ sau:

+ Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)

+ Giấy tờ tùy thân của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân)

+ Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nếu chưa kết hôn hoặc Giấy đăng ký kết hôn

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định nếu có.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + 2 bản photo có chứng thực)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng

– Giấy tờ tùy thân của hai bên bán và bên mua (Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân có chứng thực)

– Sổ hộ khẩu của hai bên

– Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của hai bên bán và bên mua

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (bản chính)

– Tờ khai lệ phí trước bạ

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

– Tờ khai đăng ký thuế

– Sơ đồ vị trí nhà đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Phòng Tài nguyên Môi trường chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo đóng thuế.

Thời gian thực hiện: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Trả kết quả

Sau đó, căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, người dân đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3. Thời gian chuyển nhượng đất khai hoang: 

Thời gian tiến hành giải quyết không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

2.4. Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Một số chi phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng:

– Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Thuế thu nhập cá nhân khi tiến hành chuyển nhượng hợp đồng, theo quy định thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng

– Lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất là 0,5% giá đất chuyển nhượng (giá đất dựa trên bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành)

– Ngoài ra, có lệ phí đo đạc, lệ phí địa chính thẩm định hồ sơ… do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.