Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khi thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại trong sử dụng đất đai cho nhân dân thì tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản, Nghị định khác có liên quan quy định rất rõ về điều kiện hưởng bồi thường, nguyên tắc xác định giá trị thiệt hại để Nhà nước bồi thường. Việc bồi thường với phần thiệt hại là hoàn toàn hợp lý bởi lẽ nhà, công trình xây dựng được cấp quyền sử dụng đất khi bị thiệt hại do Nhà nước thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường tổng số thiệt hại đó theo quy định pháp luật.

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài trực tuyến 24/7: 1900.6568

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

– Thông tư 37/2014/TT- BTNMT hướng dẫn thi hành nghị định 47/2014/NĐ- CP

1. Điều kiện được bồi thường thiệt hại?

Tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Về điều kiện được bồi thường:

– Thứ nhất, để được bồi thường về đất phải có Giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc trường hợp đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cụ thể tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, từ nội dung trên ta thấy để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau:

– Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

– Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp là có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Thứ hai, về điều kiện được bồi thường về nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Như vậy, để được bồi thường về nhà ở thì phải đáp về điều kiện người sử dụng nhà ở đó phải là chủ sở hữu tài sản hợp pháp (Ví dụ: Đối với nhà ở thì có Giấy chứng nhận hoặc có các giấy tờ khác chứng minh như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán,…)

2. Quy định chung về bồi thường thiệt hại về nhà công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất?

Đối với quy định về bồi thường thiệt hại thì Nhà nước sẽ căn cứ theo các nội dung phải bồi thường, trước hết, tại khoản 1, điều 3 Luật nhà ở 2014 có nhắc đến khái niệm nhà ở được hiểu là là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở có thể là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư, nhà liền kề,…

Còn theo khoản 10, điều 3 luật xây dựng 2014 quy định về khái niệm Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.

Hiện nay, khái niệm về công trình xây dựng khác chưa có định nghĩa chính thức được ghi nhận trong các văn bản chính quy về xây dựng, mà chỉ có hướng dẫn, trả lời của Thanh tra xây dựng khi có thắc mắc về việc xử lý vi phạm hành chính về công trình xây dựng khác theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính về lĩnh vực xây dựng. Theo trả lời của thanh tra xây dựng thì: “1. Công trình khác quy định tại Nghị định này là công trình có quy mô không thuộc các trường hợp: Lập báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ.

Theo đó, các công trình khác ở đây có thể là hàng rào, nhà bếp… hay các công trình xây dựng nhà hàng, khách sạn, nhà xưởng, nhà nghỉ thuộc vốn của tư nhân… mà không phải là nhà ở riêng lẻ; không phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình; không phải phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Khi người sử dụng đất bị thu hồi đất mà có thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất thì nguyên tắc bồi thường, cách thức bồi thường chung được quy định tại điều 89 luật đất đai 2013 như sau:

– Thứ nhất, đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì theo khoản 1 trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trong trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì Nhà nước bồi thường theo thiệt hại thực tế.

– Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật đất đai năm 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

– Thứ ba, đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 89 Luật đất đai năm 2013 thì quy định mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Như vậy, trong việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khi thu hồi đất của Nhà nước đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân khi có thiệt hại xảy ra đối với nhà ở hoặc các công trình khác mà không đảm bảo được kỹ thuật còn nguyên vẹn thì Nhà nước tiến hành bồi thường toàn bộ hoặc một phần của công trình xây dựng đó và phải đảm bảo đủ các nguyên tắc trong bồi thường mà chúng tôi trình bày trên.

3. Nhà nước thực hiện việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khi thu hồi đất?

Theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Căn cứ vào Điều 9 thì cơ quan Nhà nước có thực hiện việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, khi tến hành việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất lại căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

– Thứ nhất, tại khoản 1 quy định về mức bồi thường nhà, công trình nằm trong phần thu hồi bị ảnh hưởng bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền được tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Xác định giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được Nhà nước xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Xác định khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

– Thứ hai, đối với giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức: Tgt = G1 – (G1/T) x T1

trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

– Thứ ba, đối với xác định giá trị bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì Nhà nước bắt buộc phải bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; nếu có xảy ra trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

– Thứ tư, đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.