Lối đi chung được cấp sổ đỏ không? Trên sổ là đất của ai?

1. Lối đi chung ghi trong sổ đỏ là đất của ai?

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa Luật sư, luật sư tư vấn giúp em về việc đất đai với ạ. Tổng diện tích đất của nhà em là 273m2 (thuộc thửa 87) do bà nội em đứng tên. Hiện nay bà đã già 85 tuổi rồi ạ, vì nhà khó khăn và neo đơn nên năm 2013 gia đình em có bán 200m2 nhờ gia đình người mua đất làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa. Giấy chứng nhận được cấp từ 2013 nhưng đến 2/7/2016 họ mới đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà em trong giấy chứng nhận ghi :

– Thửa đất 87 đã tách thửa để chuyển quyền, diện tích không chuyển quyền là 53,2m2 đất ở thời hạn sử dụng lâu dài có số thửa mới là 87.

– Thửa đất số 315 diện tích 25,2m2 là lối đi chung cho thửa 87 và 314

Trên thực tế diện tích đất nhà em là 273m2 chuyển nhượng 200m2 thì phải còn lại là 73m2 chứ ạ sao lại còn 53,2m2 và 25,2m2 này là khoản sân của nhà em giữa nhà em và nhà họ đã xây dãy tường phân cách rất cao và có lối đi riêng rồi vậy tại sao trong giấy chứng nhận lại ghi là lối đi chung giữ nhà em và nhà họ trong khi thực tế nhà em và nhà họ điều đã có lối đi riêng. Như vậy là thiệt mất của nhà em 25,2m2 em phải làm sao bây giờ ạ? (Em có gửi kèm file sơ đồ diện tích đất hiện tại của nhà em). Kính mong luật sư quan tâm tư vấn giúp đỡ gia đình em với ạ. Rất mong nhận được hồi âm sớm từ luật sư. Em xin chân thành cám ơn luật sư đã giành thời gian quý báu giúp đỡ cho gia đình em.

Luật sư tư vấn:

Dựa trên các thông tin bạn cung cấp, khi bán 200m2 đất (trên tổng 273m2 đất do bà nội của bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) gia đình bạn lại nhờ gia đình bên mua tiến hành các thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bạn cần liên hệ lại với bên mua để hỏi rõ về vấn đề khi họ làm thủ tục tách thửa thì họ ghi vào tờ khai như thế nào? Nếu xác định là do lỗi của bên mua ghi vào tờ khai sai dẫn đến việc 25,2m2 (diện tích sân của gia đình bạn) trở thành lối đi chung, mà thực tế hiện nay gia đình bạn vẫn đang sử dụng thì giải quyết như sau:

Căn cứ tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Ngoài ra, Tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng 

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: 

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; 

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; 

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. 

Do diện tích trên thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng lớn hơn so với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, mà hiện tại thì gia đình bạn và hàng xóm đã xây tường rào ngăn cách rất cao, các bên có lối đi riêng, do vậy gia đình bạn cần làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục như sau:

Gia đình bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

+ Bản sao hợp đồng mua bán đất giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm.

Khi chuẩn bị đủ hồ sơ, gia đình bạn nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai để được giải quyết.

Tại Khoản 3 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai như sau:

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: 

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; 

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2. Có đưa lối đi chung vào sổ đỏ được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào luật sư: Gia đình ông A có thửa đất diện tích 540m2 hướng nhà quay hướng Nam, đường ra quốc lộ theo hướng Nam. Sau này ông A chia đất ra 4 lô để bán và quay hướng các lô đó theo hướng đông. Tuy nhiên hướng đông giáp đất nhà ông A là đất công không có đường đi nên ông A trích trong quỹ đất 540m2 của mình ra làm đường đi chung cho 4 lô trên để đi ra đường quốc lộ (đường đi chung rộng 2m chiều dài chạy d, tôi mua lô ngoài cùng, đường đi chung rộng 2m là đường đi chung của nhà tôi và nhà ông B (ông B muốn ra đường chính phải đi qua đường đi chung trước mặt tiền nhà tôi, vì đường đi chung đến nhà ông B là ngõ cụt). Sau này ông B mua được mảnh đất công liền kề đường đi chung đó và rào đường đi chung phần giáp nhà tôi với nhà ông B để sử dụng vào mục đích riêng, đồng thời ông B mở đường đi qua mảnh đất công để đi ra đường quốc lộ. Tôi có ý kiến ra địa chính phường thì họ bảo là nhà tôi ở lô ngoài, nhà ông B ở trong và phần đường đi chung trước mặt nhà ông B tôi không có quyền gì, khi ông B có đơn xin nhập đường đi chung đó vào đất nhà ông B thì phường sẽ giải quyết cho nhập. Vậy xin hỏi luật sư:

1. Ông B chiếm đường đi chung đó có đúng không vì đường đi chung đó trước mặt tiền nhà ông B và nhà tôi vẫn có đường đi ra ngoài (ông B nói rằng đường đi chung trước mặt nhà nào thì nhà đó được quyền chiếm dụng và ông ấy không đi đường chung qua trước mặt tiền nhà tôi nữa).

2. Địa chính phường trả lời thế đúng hay sai? Tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

…”

Theo như bạn trình bày, khi ông A làm thủ tục tách thửa trên lô đất của mình để chuyển nhượng cho những người khác thì đã xác định ranh giới và có lối đi chung giữa các bất động sản. Người sử dụng đất trong từng thửa đất sẽ không có quyền ngăn cản hay hạn chế quyền sử dụng lối đi chung của chủ sở hữu của các bất động sản liền kề khác vì lối đi này không thuộc quyền sở hữu của họ.

Gia đình ông B tự ý rào lối đi chung đi qua nhà ông B và nhà bạn thì đây là hành vi trái quy định pháp luật, bạn có thể gửi đơn tới ủy ban nhân dân cấp xã để tường trình sự việc này, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết cho bạn.

Nay gia đình ông B có nhu cầu nhập lối đi chung vào phần đất của mình thì phải được những hộ gia đình xung quanh đồng ý bởi đây là lối đi chung của nhiều hộ dân không phải chỉ riêng gia đình ông B và đồng thời phải được cơ quan có thẩm quyền có đồng ý. Do đó, việc địa chính xã trả lời với ban là chưa đúng.

3. Các trường hợp được cấp sổ đỏ lối đi chung:

Dưới đây là tổng các trường hợp được thực hiện cấp sổ đỏ lối đi chung hợp pháp, cụ thể bao gồm:

• Lối đi hay ngõ đi chung được xuất hiện sau khi chủ thể sử dụng đất làm các thủ tục tách đất thành nhiều thửa. Thường lối đi chung sẽ có phần diện tích được ghi rõ ràng trên sổ đỏ.

• Lối đi chung không thể hiện một cách rõ ràng rằng diện tích trên sổ có quyền sở hữu thuộc về thửa đất nào. Sổ chỉ ghi chung chung là đường đi. Chính vì thế, trong trường hợp này không thể sử dụng lối đi chung vào mục đích lối đi riêng của bất cứ nhà nào được cả.

• Lối đi chung được thể hiện trên sổ đồ với diện tích dạng sơ đồ. Trong suốt quá trình sinh sống giữa các hộ gia đình liền kề nhau sử dụng lối đi. Như thế, các hộ gia đình liền kề sẽ không thể đưa ra yêu cầu quyền cấp sổ đỏ cho lối đi chung này vào sổ đỏ.

• Lối đi chung thường được công nhận bằng những hồ sơ giấy tờ của một hộ hoặc nhiều hộ gia đình, chứng minh xác thực. Thế nhưng trên sổ đỏ của các hộ thường chỉ ghi tên đường đi, do đo vẫn có thể điều chỉnh và đưa vào lối đi chung của sổ.

4. Lối đi chung thể hiện trên Sổ đỏ thế nào?

Lối đi chung được hiểu là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất dùng làm lối đi ra đường giao thông công cộng. Nguồn gốc của lối đi chung có thể được hình thành từ lối mòn; từ một phần đất do các chủ sử dụng đất cắt ra; do người sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối ra đường công cộng

Lối đi chung được cấp Sổ đỏ hay không tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất và thỏa thuận của các chủ sử dụng đất cùng sử dụng lối đi chung. Theo đó, căn cứ Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về lối đi chung thể hiện trên Sổ đỏ như sau:

– Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm:

• Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
• Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng;

– Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới.

Trong đó:

• Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
• Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;

– Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa. Trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất;
• Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở, công trình xây dựng.

Theo quy định nêu trên, có thể thấy lối đi chung trên Sổ đỏ được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

5. Thủ tục ghi nhận lối đi chung lên sổ đỏ như thế nào?

Căn cứ Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đăng ký biến động khi có thỏa thuận về lối đi chung được tiến hành như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Sau khi nhận được hồ sơ từ người sử dụng đất, xét thấy hồ sơ chưa đầy đủ, Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời gian tối đa là 03 ngày.

Nếu hồ sơ đầy đủ, Cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển giao hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,

Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất,

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết yêu cầu của người sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian các ngày nghỉ, lễ theo quy định của pháp luật. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện việc xử lý và trả kết quả tăng thêm 10 ngày.