Loại hợp đồng nhà đất không cần công chứng, chứng thực?

1. Ý nghĩa của công chứng, chứng thực:

– Công chứng là quá trình được thực hiện bởi một công chứng viên thuộc một tổ chức hành nghề công chứng. 

Khi thực hiện công chứng, công chứng viên có nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của các hợp đồng và giao dịch dân sự khác thông qua việc lập và chứng thực văn bản. 

– Chứng thực là quá trình mà cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền sử dụng bản chính, bản gốc hoặc tài liệu nguồn để chứng thực giấy tờ, văn bản, hợp đồng, giao dịch. Theo quy định của pháp luật, có 4 hoạt động công chứng sau đây: cấp bản sao từ sổ gốc; Chứng thực bản sao từ bản chính; Chứng thực chữ ký; Chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Công chứng chứng thực là các hoạt động pháp lý, có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch dân sự trong việc xác lập tính hợp lý, hợp pháp.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 cùng các bộ luật khác liên quan, đối với một số giao dịch dân sự nhất định, phải được công chứng thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật. Trong một số trường hợp, nếu các văn bản dân sự không được công chứng, chứng thực thì sẽ không được công nhận về tính có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Bản chất của công chứng là công nhận tính pháp lý trong nội dung của các giao dịch. Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ dựa vào các văn bản, giấy tờ đã được công chứng để xem xét và công nhận tính hợp pháp của các giao dịch. Đây được xem là một trong những cách thức hữu hiệu, bảo vệ một cách toàn diện và tối đa tính hợp pháp của các giao dịch pháp lý; hạn chế đến mức tối đa những trường hợp sai phạm có thể xảy ra. Ví dụ: Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi giao kết hợp đồng, các bên sẽ phải ra Cơ quan công chức để công chứng hợp đồng. Tại đây, cán bộ công chứng sẽ kiểm tra xem hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đảm bảo tính hợp pháp không, có yếu tố sai phạm nào không. Trong trường hợp không đảm bảo tuân thủ các điều kiện về chủ thể, nội dung chuyển nhượng, cơ quan công chứng sẽ không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ không thể tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo liên quan đến chuyển nhượng đất đai.

Từ những nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, công chứng, chứng thực có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Thông qua việc công chứng, chứng thực, cơ quan Nhà nước sẽ kiểm tra tính hợp pháp của các hình thức giao dịch này một cách cụ thể và toàn diện nhất. Nếu có sai phạm, sẽ đưa ra biện pháp xử lý kịp thời. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của người dân, đảm bảo ổn định trật tự an toàn xã hội.

2. Loại hợp đồng nhà đất không cần công chứng, chứng thực?

Công chứng, chứng thực là hình thức công nhận tính đúng đắn về nội dung và hình thức của các giao dịch. Theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014, công chứng viên chỉ được thực hiện công chứng hợp đồng và giao dịch liên quan đến bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở. Thông thường, khi thực hiện các giao dịch dân sự, Nhà nước thường đưa ra các quy định yêu cầu người dân công chứng, chứng thực các nội dung giao dịch này. Đặc biệt là các hợp đồng liên quan đến giao dịch nhà đất. Thức tế, đa phần các hợp đồng nhà đất đều được công chứng, chứng thực. Song, cũng có một số loại hợp đồng nhà đất không cần công chứng, chứng thực.

Các loại hợp đồng nhà đất không cần công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đó là:

– Hợp đồng về quyền sử dụng đất.

– Hợp đồng về nhà ở.

– Hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Trên đây là các loại hợp đồng nhà đất không cần công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Khái quát về các loại hợp đồng nhà đất không cần công chứng, chứng thực:

– Hợp đồng về quyền sử dụng đất: 

Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên cạnh việc thực hiện các hoạt động pháp lý phổ biến như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, ủy quyền sử dụng đất…., người sử dụng đất còn có các quyền khác liên quan đến đất đai, điển hình là quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, với các hợp đồng về quyền sử dụng đất sau đây, người sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

+  Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tức cá nhân được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, hoặc được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất sẽ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đồng, người sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng.

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cũng tương tự với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất không cần thực hiện công chứng.

+  Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) cũng không cần phải công chứng, chứng thực.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, thì các bên cũng không cần phải tiến hành thực hiện công chứng, chứng thực.

Với các loại hợp đồng trên, người sử dụng đất không cần thực hiện công chứng, chứng thực mà vẫn có hiệu lực về mặt pháp luật. Tuy nhiên, nếu các bên có yêu cầu, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

– Hợp đồng về nhà ở: 

Theo quy định tại Luật nhà ở 2014, với các giao dịch về nhà ở sau đây, người sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng:

+ Khi thực hiện tổ chức tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, các bên không cần công chứng các văn bản liên quan đến việc tổ chức tặng nhà này.

+ Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Tức với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, khi tiến hành mua bán, cho thuê, các bên không cần thực hiện công chứng hợp đồng.

+ Đối với hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, các chủ thể tham gia hợp đồng cũng không cần phải thực hiện công chứng bản hợp đồng này.

+ Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở khi có một bên là tổ chức; hay hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở cũng không cần phải công chứng, chứng thực mà vẫn có hiệu lực về mặt pháp luật.

– Hợp đồng kinh doanh bất động sản: 

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản sau đây được yêu cầu công chứng hoặc chứng thực khi có thỏa thuận của các bên theo Luật kinh doanh bất động sản 2014: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;  Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;  Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Tức với các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên, các bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Mà việc công chứng, chứng thực hợp đồng dựa trên sự thống nhất thỏa thuận của các bên tham gia. Trong trường hợp các bên thống nhất không công chứng, thì hợp đồng không cần công chứng thì vẫn có hiệu lực về mặt pháp luật. Ngược lại, nếu các bên muốn thực hiện công chứng, chứng thực thì cũng có thể hướng đến giải quyết theo phương thức công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, phải công chứng hoặc chứng thực.

Trên đây là thông tin về các loại hợp đồng liên quan đến đất đai mà không cần công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Luật nhà ở 2014;

Luật công chứng 2014; 

Nghị định 02/2022/NĐ-CP.