Hiện nay, nhiều người sở hữu đất nông nghiệp có ý định xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, tuy nhiên đây có thể coi là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Vậy làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phạt?

Mục lục bài viết

1 1. Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phạt?

1.1 1.1. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp nhằm mục đích để ở:
1.2 1.2. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp phục vụ cho mục đích nông nghiệp:

2 2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

3 3. Mức xử phạt đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích:

4 4. Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

1. Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phạt?

1.1. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp nhằm mục đích để ở:

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên pháp luật vẫn cho phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp nếu cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.

Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 – Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (sổ đỏ, sổ hồng).

Bước 2: Nộp hồ sơ.

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

+ Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp quận huyện nơi có đất (nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa).

+ Nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa).

– Tổ chức có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ.

– Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, bộ phận tiếp nhận sẽ lưu thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi phiếu xác nhận tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

– Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Xem xét hồ sơ.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, trong vòng thời gian 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, phòng tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành:

– Thẩm tra hồ sơ;

– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hướng dẫn cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 5: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Do chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, nên cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, sau khi hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp), thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng mà không bị phạt.

1.2. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp phục vụ cho mục đích nông nghiệp:

Trong trường hợp này, người sử dụng đất được tự do xây dựng nhà mà không phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định pháp luật, đất phải được sử dụng đúng mục đích, việc xây dựng các loại nhà phục vụ cho mục đích nông nghiệp trên đất nông nghiệp là đúng quy định pháp luật và được pháp luật cho phép. (Tuy nhiên, người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến tại cơ quan có thẩm quyền, về việc xây dựng có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất hay không).

Các loại nhà sử dụng cho mục đích nông nghiệp như: Nhà kính và các loại nhà phục vụ cho mục đích trồng trọt (kể cả hình thức không trồng trọt trên đất); Chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; Nhà kho chứa lương thực, thực phẩm chăn nuôi gia súc, gia cầm; nhà kho chứa dụng cụ, phân bón trong trồng trọt,…; Nhà phục vụ cho hoạt động học tập, nghiên cứu khoa học, thí nghiệm ươm tạo giống cây trồng,…

2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.

– UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích thương mại với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

3. Mức xử phạt đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích:

Căn cứ tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP mức xử phạt đối với hành vi tự ý sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích, khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

* Trường hợp sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng:

+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Mức xử phạt đối với hành vi chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn được quy định như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

(Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt vi phạm bằng 02 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn).

* Trường hợp sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định:

– Chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta trở lên.

– Hình thức và mức xử phạt đối với việc chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất phi nông nghiệp:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta trở lên.

(Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng là rừng tự nhiên, đất rừng phòng hộ là rừng tự nhiên, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên sang mục đích khác thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với từng trường so với rừng đặc dụng là rừng trồng hợp chuyển mục đích quy định).

* Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định:

– Mức xử phạt đối với hành vi chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm quy định như sau: