Làm hợp đồng ủy quyền bán và sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ

Làm hợp đồng ủy quyền bán và sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Vay tài sản, kiện đòi tài sản cho vay.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có cho 01 công ty A vay 1 số tiền là 10 tỉ đồng và công ty A có thế chấp cho tôi 01 mảnh đất của công ty. Mảnh đất trên là đất công ty A thuê của tỉnh với thời hạn 50 năm – đất thuộc dự án tại khu công nghiệp, giấy tờ Quyền sử dụng đất hiện nay tôi đang giữ. Hồ sơ khi vay tiền gồm có: Giấy nhận tiền, hợp đồng vay tiền, hợp đồng ủy Quyền công chứng có ghi rõ tôi toàn quyền được bán, sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất để thu hồi nợ. Khi công ty A quá hạn không có khả năng trả nợ và mảnh đất trên giá trị hiện tại khoảng 18 tỉ đồng. Hiện tại giám đốc công ty A hiện tại đang chấp hành hình phạt tù 20 năm trong 01 vụ án khác cho đến nay thời gian quá hạn vay đã 5 năm (2011-2016), cách đây 1 năm công ty A làm giấy báo mất giấy Quyền sử dụng đất và bí mật chuyển mảnh đất trên cho công ty B ở bên cạnh, sự chuyển nhượng trên không có 01 hợp đồng mua bán nào cả. Khi 2 bên đang tiến hành việc mua bán và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B thì tôi phát hiện ra và đã làm đơn gửi các cơ quan chức năng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty B đã bị dừng lại. Hiện tại trên mảnh đất đã thế chấp cho tôi, nhưng khi chưa có bất kỳ sự đồng ý nào của tôi, công ty B đang sử dụng và tiến hành xây dựng nhiều hạng mục như nhà xưởng, nhà kho số tiền công ty B đã đầu tư trên mảnh đất của tôi trị giá khoảng 6 tỉ đồng. Sau đó tôi đã gửi đơn và sở tài nguyên môi trường đã tổ chức 01 cuộc họp gồm các ban nghành và tôi cùng công ty B. Tại cuộc họp công ty B đã thừa nhận là xây dựng trái phép trên mảnh đất tôi đang nhân thế chấp. Khi hỏi đến căn cứ pháp lý nào mà bên B chiếm giữ, sử dụng, mảnh đất trên, sau khi đối chiếu bản đồ đất của các bên thì bên B đã chống chế là có sự nhầm lẫn khi dùng nhầm và sử dụng nhầm mảnh đất của tôi, tôi muốn hỏi luật sư là:

1. Tôi muốn kiện yều cầu công ty B trả lại mảnh đất trên cho tôi?

2. Yêu cầu công ty B bồi thường thiệt hại do hành vi chiếm giữ tài sản trái phép và sử dụng tài sản trái phép gây ra cho tôi, cụ thể là số tiền 10 tỉ công ty A vay tôi tiền lãi 01 tháng 300 triệu, nhưng công ty A đã không có khả năng trả nợ. Hơn 01 năm nay công ty B đã sử dụng và chiếm giữ tài sản trên khi không được sự đồng ý của tôi vậy yêu công công ty B phải bồi thường thiệt hại trong thời gian công ty B chiếm giữ tài sản trái phép là số tiên 300 triệu/tháng như thế có đúng lý lẽ không?

3. Xem xét hành vi chiếm giữ tài sản trái phép và sử dụng tài sản trái phép của công ty B?

4. Yêu cầu công ty B phá dỡ tất cả các hạng mục xây dựng trái phép trên mảnh đất trên và trả về nguyên hiện trạng ban đầu cho đến nay công ty B luôn tỏ thái độ thách thức và bất hợp tác không chịu gặp để bàn bạc cách giải quyết, chắc tại công ty B cậy có các mối quan hệ với các cấp ở địa phương. Họ tin rằng chính Quyền địa phương có thể bao che và bảo vệ hành động sai trái của họ mong luật sư tư vấn giúp tôi lên làm gì? Và nhưng yêu cầu trên của tôi có đúng pháp luật không?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

– Tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

– Tại Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có”.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Đối chiếu với trường hợp của bạn. Mảnh đất của công ty A thuê với thời hạn 50 năm không thuộc sở hữu của bạn, bạn có nêu rằng: “Ông ty A vay 1 số tiền là 10 tỷ đồng và công ty A có thế chấp cho tôi 01 mảnh đất của công ty, mảnh đất trên là đất công ty A thuê của tỉnh với thời hạn 50 năm” và bạn có nêu bạn có “hợp đồng ủy quyền công chứng có ghi rõ tôi toàn quyền được bán, sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất để thu hồi nợ”. Bạn được ủy quyền để thay công ty A được “toàn quyền được bán, sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất để thu hồi nợ” khi mà công ty A không thể trả được nợ cho bạn.

Do đó, nếu việc công ty B đang sử dụng và tiến hành xây dựng nhiều hạng mục như nhà xưởng, nhà kho số tiền công ty B đã đầu tư trên mảnh đất của công ty A, làm cho bạn không thể thực hiện được các quyền trong hợp đồng ủy quyền mà công ty A ủy quyền cho bạn để đảm bảo cho khoản nợ mà công ty A đã vạy bạn thì bạn có quyền yêu cầu: Yêu cầu công ty B bồi thường thiệt hại do hành vi chiếm giữ tài sản trái phép và sử dụng tài sản trái phép; Yêu cầu công ty B phá dỡ tất cả các hạng mục xây dựng trái phép trên mảnh đất trên và trả về nguyên hiện trạng ban đầu.

Trường hợp nếu công ty B không thực hiện thì bạn có thể làm đơn khởi kiện tới Tòa án để đảm bảo quyền và lợi ích của mình.

Ngoài ra, bạn còn có thể thực hiện quyền của mình theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 khi mà công ty A vay nợ nhưng đến hạn không trả, bằng việc khởi kiện công ty A ra Tòa án:

– Tại Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng vay như sau:

“Điều 463. Hợp đồng vay tài sản

Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

– Tại Điều 466 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ trả nợ của bên vay như sau:

“Điều 466. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay

1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.

3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:

a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;

b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, khi đến hạn trả bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi.