Làm gì khi nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa?

1. Quy định chung về điều kiện tách thửa đất: 

Hiện nay, theo quy định chung của Luật đất đai năm 2013, điều kiện tách thửa đất bao gồm:

– Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Đất không nằm trong diện tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án.

– Đất còn thời hạn sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn.

Ngoài điều kiện chung như trên thì khi muốn tách thửa phải đảm bảo được diện tích cũng như kích thước chiều cạnh tối thiểu do Ủy ban nhân dân địa phương ban hành.

Ví dụ: Theo Quyết định số 20/2017/QĐ – UBND thành phố Hà Nội quy định về diện tích tối thiểu tách thửa của loại đất ở. Cụ thể như sau:

– Đối với đất ở:

+ Đối với khu vực các phường, thị trấn: diện tích tối thiểu là 30 m2 và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 mét trở lên.

+ Đối với đất ở các xã còn lại: diện tích tối thiểu là 50% hạn mới giao đất ở mức tối thiểu; và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 mét trở lên.

2. Làm gì khi nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa?

Trên thực tế, khi nhận được di sản thừa kế là đất đai, nhà cửa nhưng không đủ diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định tại địa bàn nơi có đất. Chính vì vậy, để nhận thừa kế đối với phần đất không đủ diện tích tách thửa thì có thể xử lý theo các hướng sau đây:

2.1. Những người thừa kế cùng đứng đồng sở hữu: 

Với trường hợp di sản thừa kế là thửa đất không đủ để tách thửa thì những người được hưởng di sản theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật có thể lựa chọn việc đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thay vì phân tách thửa nhỏ cho từng người.

Việc đứng đồng sở hữu trên cùng một thửa đất là việc được pháp luật cho phép, không cấm. Cụ thể theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013, với thửa đất nếu có nhiều người chung quyền sử dụng đất hay chung quyền sở hữu nhà ở, những tài sản khác gắn liền trên đất thì khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải ghi đầy đủ thông tin của tất cả mọi người có quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. 

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất (Sổ đỏ, sổ hồng) sẽ được cấp cho từng người, mỗi người một bản. 

Nếu như có yêu cầu của mọi người đứng chung quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thể cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao cho một người đại diện giữ. 

Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đứng đồng sở hữu như thế này thì những người thừa kế phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và ghi rõ không yêu cầu phân chia thửa đất thừa kế thành từng thửa.

2.2. Thỏa thuận cho một người nhận phần tài sản và chi trả tiền cho những người khác: 

Ngoài việc lựa chọn đứng đồng sở hữu với nhau thì những người thừa kế có thể lựa chọn phương án để lại phần đất đai, nhà cửa cho một người, và những người thừa kế còn lại sẽ được nhận chi trả lại bằng tiền tương ứng với phần tài sản mình được hưởng trong khối di sản thừa kế đó.

Đây là cách thỏa thuận được áp dụng khá nhiều bởi tránh được việc ràng buộc, tranh chấp rủi ro sau này vì nhiều người muốn dứt khoát xử lý gọn gàng luôn, không muốn dây dưa, chịu ràng buộc quá nhiều.

Khi thỏa thuận như vậy, người nào nhận đất đai, nhà cửa có trách nhiệm thanh toán cho những người không được nhận đất đai, nhà cửa thừa kế.

Ví dụ: Bà Bùi Thị Thanh Mai có tài sản là thửa đất 100m2 đất thổ cư, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Mai mất đi không để lại di chúc. Hiện nay, khi khai nhận di sản thừa kế thì hàng thừa kế thứ nhất của bà Mai có 5 người con đẻ được hưởng phần di sản đó.

Tuy nhiên, điều kiện tách thửa cho 5 người không đáp ứng, bởi diện tích tối thiểu quá nhỏ, không đủ để tách thửa. Vậy, các con của bà Mai có thể thỏa thuận theo hai phương án:

Một là, thỏa thuận định giá quyền sử dụng thửa đất 100m2 đất ở giá trị bao nhiêu, chia đồng đều cho 5 phần bằng nhau. Trong đó, anh Q là con cả của bà mai nhận hết phần thửa đất 100m2 thì sẽ phải thực hiện chi trả lại tiền tương ứng cho 4 phần của 4 người con còn lại của bà Mai.

Hai là, cả 5 người con của bà Mai sẽ thỏa thuận tất cả đều cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu.

3. Thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa: 

Giai đoạn 1: Thực hiện công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

Người có nhu cầu chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng.

– Dự thảo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, trong đó nêu rõ sự thỏa thuận phân chia của những người thừa kế.

– Di chúc (bản sao) nếu có di chúc.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật: giấy khai sinh; giấy chứng nhận đăng kí kết hôn; sổ hộ khẩu;…

– Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết: giấy chứng tử hoặc giấy báo tử.

– Giấy tờ tùy thân của người khai nhận di sản thừa kế bao gồm: chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

– Các giấy tờ về tài sản: cụ thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài liệu gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Trường hợp có ủy quyền thì cần hợp đồng ủy quyền/ Giấy ủy quyền.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Người có nhu cầu nộp hồ sơ đã chuẩn bị đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản.

Bước 3: Thực hiện công chức văn bản khai nhận di sản:

Công chứng viên sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra.

Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Công chứng viên tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Nếu hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ: Công chứng viên hướng dẫn và yêu cầu bổ sung.

Bước 4: Tiến hành niêm yết việc thụ lý văn bản khai nhận di sản thừa kế:

Tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Nếu như không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì thực hiện niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người mất.

Hiện nay, thời gian niêm yết sẽ là trong vòng 15 ngày.

Bước 5: Ký và hoàn thiện việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế:

Sau thời gian niêm yết nếu như không có tranh chấp hay khiếu nại thì tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành giải quyết:

– Kiểm tra dự thảo văn bản phân chia di sản thừa kế, sau đó đối chiếu giấy tờ và thực hiện ký xác nhận vào Lời chứng và từng trang của Văn bản khai nhận di sản thừa kế này.

Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ: 

Sau khi thực hiện khai nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế xong thì những người thừa kế thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai nơi đang có đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Quy trình như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã công chứng.

– Bản gốc sổ đỏ.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ trên, người có nhu cầu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Nếu như có nhu cầu thì hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

Hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cơ quan ghi thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành các công việc sau:

– Gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ thuế.

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Luật đất đai năm 2013.