Khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ cần đáp ứng điều kiện gì?

Nhà ở riêng lẻ là một loại nhà khá phổ biến tại Việt Nam, pháp luật đã có rất nhiều quy định liên quan đến vấn đề xây dựng nhà ở riêng lẻ để đảm bảo an toàn, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Tuy nhiên, khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ người dân cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây, luật Dương Gia sẽ phân tích cụ thể về các điều kiện này.

Cơ sở pháp lý:

Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020

Luật nhà ở 2014

Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt vi phạm quy định về xây dựng

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568

1. Nhà ở riêng lẻ là gì?

Khái niệm nhà ở riêng lẻ được quy định trong rất nhiều văn bản như luật nhà ở 2014, Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế, Luật Xây dựng 2014. Từ các quy định này có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở được cá nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sở hữu của họ. Nhà ở riêng lẻ tồn tại dưới các dạng như: nhà biệt thự, nhà ở liền kề hoặc nhà độc lập. Nhà ở riêng lẻ là loại công trình phổ biến nhất ở nước ta.

2. Khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ cần đáp ứng điều kiện gì?

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Thứ nhất, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải xin giấy phép xây dựng chỉ trừ một số trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng theo quy định của luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020. Cụ thể, chỉ được miễn xin giấy phép xây dựng trong một số trường hợp như sau:

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng theo quy định pháp luật.

Theo đó, chỉ có 3 trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cá nhân, tổ chức, hộ gia đình mới được miễn xin giấy phép xây dựng, còn lại khi tiến hành khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, việc đầu tiên cần làm là phải xin giấy phép xây dựng.

Thứ hai, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ, dù được miễn hay không được miễn xin giấy phép xây dựng thì các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khi khởi công xây dựng nhà cần phải đáp ứng đủ các điều kiện như:

– Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải chuẩn bị  mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

– Đảm bảo phải có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Nếu chưa xin giấy phép xây dựng mà khởi công sẽ bị đình chỉ thi công và nộp phạt theo quy định.

– Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải liên hệ với các bên thiết kế để chuẩn bị  thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt trước khi đưa vào khởi công.

– Các chủ đầu tư phải ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công trước khi đưa ra vấn đề khởi công theo quy định của pháp luật;

– Bên cạnh đó, các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải luôn có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.

– Chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ các cá nhân, tổ chức hộ gia đình cần phải lưu ý đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quá trình khởi công xây dựng và những thiệt hại không đáng có.

3. Khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng quy định bị phạt như thế nào?

Căn cứ theo các quy định tại điều 15 và điều 16 của nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt vi phạm quy định về khởi công xây dựng, ta có thể xác định về các mức phạt áp dụng đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong trường hợp khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng quy định cụ thể trong từng trường hợp như sau:

Thứ nhất, Trường hợp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khi khởi công xây dựng mà không gửi văn bản thông báo ngày khởi công cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình theo quy định trong trường hợp phải có giấy phép xây dựng hoặc không thông báo, thông báo chậm cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương về thời điểm khởi công xây dựng hoặc có thông báo nhưng không gửi kèm hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hoặc không thực hiện việc gửi báo cáo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc gửi báo cáo không đầy đủ tên, địa chỉ liên lạc, tên công trình, địa điểm xây dựng, quy mô xây dựng, tiến độ thi công dự kiến sau khi khởi công xây dựng theo quy định thì các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sẽ bị phạt từ 5.000.000 đồng ( Năm triệu đồng) đến 10.000.000 đồng ( Mười triệu đồng)

Vì vậy, trước khi khởi công xây dựng phải gửi gửi văn bản thông báo ngày khởi công cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình kèm hồ sơ thiết kế xây dựng cũng như các thông tin về tên công trình, địa điểm xây dựng, quy mô xây dựng, tiến độ thi công để tránh trường hợp bị xử phạt.

Thứ hai, Trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định thì sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 3.000.000 đồng ( Ba triệu đồng) đến 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng). Bởi hành vi này vi phạm vào điều kiện các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải luôn có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng như đã nêu ở phần điều kiện khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ nêu trên. Ngoài bị phạt tiền thì các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức còn buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường, bổ sung phương tiện che chắn theo quy định và khôi phục lại tình trạng ban đầu

Thứ ba, Các cá nhân, tổ chức khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà  tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì sẽ bị phạt từ 30 triệu đến 40 triệu trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ . Còn trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác sẽ bị phạt với mức từ 50triệu đến 60 triệu đồng. Ngoài ra, trong trường hợp này các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm

Thứ tư, Trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà  tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì sẽ bị phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đối với trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ tại nông thôn. Còn trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ tại đô thị sẽ bị phạt với mức cao hơn lên tới 20 triệu đến 30 triệu đồng. Ngoài ra, trong trường hợp này các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Thứ năm, Trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà  tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì sẽ bị phạt từ 25 triệu đến 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác. Còn đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ  sẽ bị phạt từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng. Ngoài ra, trong trường hợp này các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Thứ sáu, Trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà  xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt sẽ bị phạt với mức từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

Tóm lại, để tránh trường hợp bị xử phạt làm thiệt hại đến tài sản của mình thì các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần phải đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ.