Khoản phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất? Quy định pháp luật về đặt cọc. Đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Khoản phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất? Quy định pháp luật về đặt cọc. Đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin Luật sư tư vấn giúp tôi về trường hợp đặt cọc cụ thể như sau: Vào ngày 03/10/2014, tôi có thực hiện một giao dịch dân sự (Được thể hiện theo hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất), cụ thể:
Tôi và ông Nguyễn A, sinh năm 1983, Số CMND: 271XXXXXX cấp ngày 06/5/2008 tại Công an Đồng Nai, thường trú: Số nhà 72 – khu phố 3 – phường Trải Dài – TP. Biên Hòa có thỏa thuận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất tại số nhà 52 – ấp Trung Lương – xã Xuân Trường – huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai, diện tích 240 m2 với tổng số tiền chuyển nhượng 300.0000.000 đồng (Số tiền tôi đã đặt cọc theo hợp đồng là: 50.000.000 đồng).
Theo điều khoản của hợp đồng thì ông Nguyễn Trường nhận tiền đặt cọc và cam kết:
+ Thứ nhất, chuyển nhượng đất thuộc sở hữu hợp pháp lại cho tôi.
+ Thứ hai, cam kết không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến diện tích đất được chuyển nhượng cho tôi.
+ Thứ ba, trong thời gian đặt cọc ông Nguyễn A có trách nhiệm hoàn tất, đảm bảo các thủ tục pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tôi. Song song với đó tôi có cam kết sẽ trả số tiền còn lại: 250.000.000 đồng khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng nhà nước và thanh toán hoàn tất số tiền khi bên Anh Nguyễn A chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện diện tích đất trên đang do tôi đang sử dụng ổn định từ tháng 01/10/2014 đến nay với mục đích để ở và làm ăn. Đây là nơi ở, sinh hoạt duy nhất của tôi và gia đình. Để tiến hành hoàn tất thủ tục pháp lý, cụ thể là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Theo hợp đồng đặt cọc), tháng 10/2015, tháng 06/2016 và nhiều lần khác, gia đình tôi đã lên tận nhà ông Nguyễn A để đôn đốc nhắc nhở gia đình anh A làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi nhưng gia đình anh đã trốn tránh trách nhiệm, không chịu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết mà chỉ viết giấy tờ sang tay (Giấy cam kết không tranh chấp đất – không có giá trị pháp lý).
Vào ngày 02/01/2017, tôi có nhận được Thông báo của ông Nguyễn A về việc hủy hợp đồng đặt cọc (mua bán nhà, đất) giữa Tôi (bên đặt cọc – Bên A), với ông Nguyễn A: ký ngày 03/10/2014 tại số nhà 520, ấp Trung Lương – Xuân Trường – Xuân Lộc – Đồng Nai (Ông Nguyễn A có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng). Ngày 02/01/2017, Tôi có gửi Văn bản yêu cầu ông Nguyễn A sắp xếp công việc, đúng 09 giờ 00 phút ngày 10/01/2017 có mặt tại UBND xã Xuân Trường, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai để thực hiện nghĩa vụ mua, bán đất theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 03/10/2014 nhưng ông Nguyễn Trường đã không thực hiện. Có thể do gia đình anh Nguyễn A đã hết khó khăn, nhận thấy giá đất bây giờ rẻ nên không chịu bán cho gia đình tôi nữa. Sau đó gia đình anh Nguyễn A đã thuê Luật sư thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai về hăm dọa gia đình tôi, đòi lại đất, bắt trả tiền thuê mặt bằng, không chịu trả tiền đặt cọc. Gia đình và người dân xung quanh đã nhiều lần la mắng gia đình anh Nguyễn A. Thuê Luật sư không thành họ đã làm đơn kiện gia đình tôi với nội dung đòi lại đất, tiền thuê mặt bằng và không chịu trả cọc. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi cách giải quyết, trình tự giải quyết và gia đình tôi nên chọn giải pháp nào là tốt nhất. Tôi xin trân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp, ngày 03/10/2014 bạn có ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà đất với ông Nguyễn A. Số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng, do anh Nguyễn Trường nhận tiền cọc và hợp đồng có nêu rõ bạn sẽ thanh toán số tiền còn lại khi bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng nhà nước và anh Nguyễn A bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Tuy nhiên, vào ngày 02/01/2017 bạn có nhận được thông báo của anh Nguyễn A về việc hủy hợp đồng đặt cọc. Như vậy, trong trường hợp này, anh Nguyễn A có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
>>> Luật sư tư vấn khoản phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: 1900.6568
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định về đặt cọc như sau:
"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Như vậy, trong trường hợp của bạn, do anh Nguyễn A đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc nên anh A có nghĩa vụ trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bạn theo quy định trên. Nếu anh A không trả lại tiền cọc và khoản tiền phạt cọc thi bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tới Toà án nhân dân cấp quận, huyện nơi anh A đang cư trú/làm việc để giải quyết.
