Phương pháp chiết trừ được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có đủ thông tin về giá đất và giá tài sản gắn liền với đất. Dưới đây là hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ theo quy định pháp luật.

Mục lục bài viết

1 1. Sự cần thiết của các phương pháp xác định giá đất:
2 2. Hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ:
3 3. Một số hạn chế của phương pháp chiết trừ xác định giá đất:
4 4. Nguyên tắc xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ:

1. Sự cần thiết của các phương pháp xác định giá đất:

Từ xa xưa, nhân dân ta đã có câu: “Tấc đất, tấc vàng”. Lịch sử tồn tại, phát triển của xã hội loài người từ trước đến nay cũng như từ nay về sau đã và sẽ tiếp tục chứng minh rằng, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của mỗi quốc gia. Thực vậy, xét về mặt kinh tế, tài nguyên đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một phương tiện cơ bản đối với sự tồn tại của cả một cộng đồng, xã hội. Xét về mặt xã hội, tài nguyên đất đai là lãnh thổ, là nơi cư trú của cả cộng đồng. Nó luôn được con người bảo vệ, gìn giữ bằng sức lao động và nhiều khi bằng cả xương máu của nhiều thế hệ. Đất đai còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với an ninh quốc phòng. Do đó, việc quản lý, bảo vệ tài nguyên đất đai là mục tiêu hàng đầu của mọi quốc gia trong mọi thời đại.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai này thông qua hệ thống cơ quan nhà nước được thành lập từ trung ương đến địa phương với các nội dung quản lý được quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 2013 như: Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xác định địa giới hành chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…trong đó, xác định giá đất là một nội dung quản lý rất khó. Khẳng định đất có giá điều đó có nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa – loại hàng hóa đặc biệt. Xác định giá của loại hàng hóa này không phụ thuộc vào một mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: Yếu tố cung – cầu trên thị trường, yếu tố kinh tế, yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý … Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch.

Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn hình thành giá đất cơ bản là do Nhà nước quy định. Giá đất ban hành được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế. Qua việc định giá đất, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Giá đất đã được xác định là cơ sở để xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước như tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Như vậy, sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Pháp luật đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đất trên thị trường thì cũng phải thừa nhận giá đất gắn với quá trình chuyển nhượng đó. Vấn đề được đặt ra ở đây là công tác định giá đất phải được thực hiện cụ thể, chi tiết, công khai và minh bạch để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường có nhiều biến động nhằm tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.

2. Hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ:

Phương pháp chiết trừ được xác định là một phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ dựa trên cơ sở lý luận cho rằng bất cứ tài sản trên đất nào cũng phải gắn với một thửa đất nhất định. Khi tiến hành giao dịch không thể tách rời giá trị của hai bất động sản này. Do đó, trên cơ sở tổng giá trị bất động sản loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ xác định được giá đất. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Lựa chọn 03 (ba) bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản định giá như vị trí, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Bước 2: Tiến hành xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá của các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh. Công thức được áp dụng là:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 3: Tiến hành ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức: Giá trị quyển sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Đồng thời thì việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh : Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh.

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần thẩm định giá. Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

3. Một số hạn chế của phương pháp chiết trừ xác định giá đất:

Thứ nhất, định giá đất theo phương pháp chiết trừ mặc dù mang nhiều ưu điểm nhưng vẫn nặng tính áp đặt của cơ quan có thẩm quyền chuyên môn. Định giá hình thành dựa trên quá trình hoạt động của các tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp, và chỉ những tổ chức nào có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thì mới được hoạt động về dịch vụ tư vấn giá đất đai. Có thể nói rằng, hoạt động của các tổ chức tư bản chưa phát triển nên cũng chưa thể đáp ứng được yêu cầu hỗ trợ trong việc sử dụng các phương pháp xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể sao cho hiệu quả.

Thứ hai, nhiều địa phương hiện nay vẫn chưa thực hiện tuân thủ nghiêm túc các nguyên tắc tham khảo thị trường trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất, thông thường giá đất được báo thấp để thu hút nhà đầu tư cũng như giảm tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận đồng thời giảm kinh phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi.

Thứ ba, vai trò của tổ chức định giá không thoát khỏi những quy tắc chung của pháp luật và phải tuân thủ theo các phương pháp định giá do Chính phủ quy định trong đó có phương pháp chiết trừ. Điều này làm hạn chế sự sáng tạo của các tổ chức làm dịch vụ. Bởi về bản chất thì các phương pháp cũng chỉ được coi là phương tiện và kỹ thuật, mà đã là kỹ thuật thì luôn phải có nhu cầu thay đổi, cải tiến sao cho khi sử dụng mang lại kết quả tốt nhất và phù hợp với mục đích đã đặt ra. Do đó việc tổ chức tư vấn tìm được một phương pháp xác định giá không nằm trong số các phương pháp và Chính phủ quyết định vẫn cho kết quả tốt thậm chí tốt hơn là điều đáng khích lệ. Như vậy quy định này vô hình chung pháp luật đang cản trở sự sáng tạo và tính năng động để cạnh tranh trên thị trường, khiến hoạt động của các chủ thể trở nên cứng nhắc và máy móc.