Hướng dẫn trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng 2023

1. Quy định về trình tự đầu tư xây dựng:

Quy trình thực hiện đầu tư xây dựng được quy định trong Điều 4, Nghị định 15/2021/NĐ-CP với nội dung cụ thể như sau:

“Điều 4. Trình tự đầu tư xây dựng

1. Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2014, được quy định cụ thể như sau:

a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác;

c) Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác.

2. Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp thực hiện theo quy định tại Điều 58 Nghị định này. Trình tự thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư có cấu phần xây dựng (sau đây gọi là dự án PPP) thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Đối với các dự án còn lại, tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này, phù hợp với các nội dung tại quyết định phê duyệt dự án.

3. Theo tính chất của dự án và điều kiện cụ thể, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện tại giai đoạn chuẩn bị dự án hoặc thực hiện dự án, đảm bảo phù hợp trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, pháp luật đã đưa ra quy định cụ thể về trình tự đầu tư xây dựng. Quy trình đầu tư xây dựng có thể chia thành hai giai đoạn thực hiện: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện đầu tư. Các chủ thể khi tham gia đầu tư xây dựng cần tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo tính chính xác, nhanh chóng và thuận lợi của quá trình đầu tư xây dựng.

2. Hướng dẫn trình tự các bước triển khai dự án đầu tư xây dựng:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư xây dựng công trình:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng công trình bao gồm các bước sau:

– Bước 1: Quy hoạch xây dựng công trình:

Dự án đầu tư xây dựng muốn hình thành đều cần phải kiểm tra lại quy hoạch của khu vực dự án dự kiến. Các cơ quan Nhà nước quản lý dự án theo quy hoạch nên bắt buộc dự án muốn hình thành phải có quy hoạch chi tiết. Trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết là của chính quyền tại địa phương.

– Bước 2: Lựa chọn nhà đầu tư:

Sau khi quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt theo đúng quy trình, địa phương cần tiến hành lựa chọn nhà đầu tư. Theo quy định pháp luật có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư, cụ thể như sau:

+ Hình thức 1: Lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư.

+ Hình thức 2: Lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất sạch (đã được giải phóng mặt bằng).

+ Hình thức 3: Lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức quyết định chủ trương đầu tư/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đây là hình thức chỉ định Chủ đầu tư, hiện nay đang hạn chế áp dụng tại các địa phương.

– Bước 3: Phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hồ sơ thiết kế cơ sở:

Chủ đầu tư sẽ thực hiện lập, trình thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và hồ sơ thiết kế cơ sở để có cơ sở triển khai các bước tiếp theo việc lập, trình thẩm định tuân thủ theo quy định của Luật xây dựng năm 2014.

– Bước 4: Báo cáo đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án:

Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc xác nhận cam kết kế hoạch bảo vệ môi trường (đối với các dự án đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và dự án đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện thủ tục về môi trường).

– Bước 5: Hoàn thành các thủ tục về đất đai:

Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư xây dựng công trình:

Sau khi đã hoàn thành các thủ tục về đất đai và có quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất (chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) là đủ các điều kiện để triển khai các bước thực hiện đầu tư.

Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình sẽ bao gồm các bước sau:

– Bước 6: Lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công:

Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm phải lập bản vẽ thi công, thẩm tra thẩm định theo quy định căn cứ vào quy mô của dự án. Bản vẽ thi công được phê duyệt là cơ sở để triển khai thi công tại hiện trường.

Quá trình khảo sát xây dựng có thể chia thành hai giai đoạn, cụ thể đó là: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế.

Quy trình của bước lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công sẽ được làm theo trình tự như sau:

+ Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng.

+ Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.

+ Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng.

+ Thực hiện khảo sát xây dựng.

+ Giám sát công tác khảo sát xây dựng.

+ Khảo sát bổ sung (nếu có).

+ Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng.

+ Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.

Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Các chủ thể là người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:

+ Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật).

+ Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án).

+ Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).

Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình bao gồm các bước sau:

+ Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình.

+ Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có).

+ Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình.

+ Thiết kế xây dựng công trình.

+ Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

+ Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết kế để phục vụ công tác thẩm định.

+ Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng.

+ Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng.

+ Thay đổi thiết kế (nếu có).

+ Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình.

+ Giám sát tác giả.

– Bước 7: Lập, thẩm duyệt hồ sơ xin thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định.

– Bước 8: Xin cấp phép xây dựng.

– Bước 9: Triển khai thi công tại hiện trường.

Đầu tiên thì các chủ đầu tư cần tiến hành chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình. Sau đó chủ đầu tư sẽ lựa chọn nhà thầu giám sát thi công.

Tiếp theo chủ đầu tư lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng. Cuối cùng, chủ đầu tư sẽ tiến hành thông báo khởi công xây dựng.

Triển khai thi công tại hiện trường cần đảm bảo được những yếu tố sau:

+ Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng.

+ Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình.

+ Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu).

+ Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành.

+ Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.

+ Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng.

+ Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án.

– Bước 10: Hoàn công xây dựng đưa công trình vào sử dụng.

Việc hoàn công xây dựng đưa công trình vào sử dụng cần thực hiện các công tác theo thứ tự như sau, cụ thể:

+ Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử.

+ Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.

+ Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.

+ Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn).

+ Cấp giấy phép hoạt động: Mở ngành, nghề; Cho phép hoạt động; Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện); Chứng nhận quyền sở hữu công trình hay sở hữu nhà ở.

+ Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng.

+ Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có).

3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp:

Tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp thực hiện theo quy định tại Điều 58 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cụ thể:

Việc quản lý đầu tư xây dựng công trình xây dựng khẩn cấp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 được quy định cụ thể như sau:

Bước 1:

Người đứng đầu cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quyết định việc xây dựng công trình khẩn cấp thuộc phạm vi quản lý bằng lệnh xây dựng công trình khẩn cấp.

Lệnh xây dựng công trình khẩn cấp được thể hiện bằng văn bản gồm các nội dung:

– Mục đích xây dựng;

– Địa điểm xây dựng;

– Người được giao quản lý, thực hiện xây dựng công trình;

– Thời gian xây dựng công trình;

– Dự kiến chi phí;

– Nguồn lực thực hiện và các yêu cầu cần thiết khác có liên quan.

Bước 2:

Người được giao quản lý, thực hiện xây dựng công trình được tự quyết định toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng, bao gồm:

Giao tổ chức, cá nhân thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế và thi công xây dựng và các công việc cần thiết khác phục vụ xây dựng công trình khẩn cấp;

Quyết định về trình tự thực hiện khảo sát, thiết kế và thi công xây dựng;

Quyết định về việc giám sát thi công xây dựng và nghiệm thu công trình xây dựng đáp ứng yêu cầu của lệnh xây dựng công trình khẩn cấp.

Bước 3:

Sau khi kết thúc thi công xây dựng công trình khẩn cấp, người được giao xây dựng công trình khẩn cấp có trách nhiệm tổ chức lập và hoàn thiện hồ sơ hoàn thành công trình, bao gồm:

– Lệnh xây dựng công trình khẩn cấp;

– Các tài liệu khảo sát xây dựng (nếu có);

– Thiết kế điển hình hoặc thiết kế bản vẽ thi công (nếu có);

– Nhật ký thi công xây dựng công trình và các hình ảnh ghi nhận quá trình thi công xây dựng công trình (nếu có);

– Các biên bản nghiệm thu, kết quả thí nghiệm, quan trắc, đo đạc (nếu có);

– Hồ sơ quản lý vật liệu xây dựng, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho công trình xây dựng (nếu có);

– Bản vẽ hoàn công;

– Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có) sau khi đưa công trình xây dựng vào sử dụng;

Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng giữa chủ đầu tư, nhà thầu và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan;

Các căn cứ, cơ sở để xác định khối lượng công việc hoàn thành và các hồ sơ, văn bản, tài liệu khác có liên quan hoạt động đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp.

– Đối với công trình xây dựng khẩn cấp sử dụng vốn đầu tư công, việc quản lý, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan về quản lý, thanh toán, quyết toán đối với dự án khẩn cấp sử dụng vốn đầu tư công.

Ngoài ra, trình tự thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư có cấu phần xây dựng (dự án PPP) thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

– Đối với các dự án còn lại, tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 5 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, phù hợp với các nội dung tại quyết định phê duyệt dự án.

– Theo tính chất của dự án và điều kiện cụ thể, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện tại giai đoạn chuẩn bị dự án hoặc thực hiện dự án, đảm bảo phù hợp trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 8 Luật Xây dựng 2014, điểm b khoản 64 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng quy định:

– Dự án đầu tư xây dựng phải được giám sát, đánh giá phù hợp với từng loại nguồn vốn như sau:

a) Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giám sát, đánh giá theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng theo nội dung và tiêu chí đánh giá đã được phê duyệt;

b) Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giám sát, đánh giá về mục tiêu, sự phù hợp với quy hoạch liên quan, việc sử dụng đất, tiến độ đầu tư xây dựng và bảo vệ môi trường.

– Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng vốn đâu tư công, vốn đóng góp của cộng đồng và vốn tài trợ của tổ chức, cá nhân trong nước phải thực hiện giám sát của cộng đồng.

Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tại khu vực xây dựng tổ chức thực hiện giám sát của cộng đồng.

– Chính phủ quy định chi tiết Điều này.