Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Có thể nói, pháp luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với sự ghi nhận này của pháp luật thì bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ấy cho người khác, làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất. Việc nhà nước quy định cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng không làm mất đi hay ảnh hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất. Bởi lẽ đối tượng dịch chuyển trên thị trường là quyền sử dụng đất, dẫu ai sử dụng đi chăng nữa thì nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận và cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định. Đồng thời nhà nước đóng vai trò như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên và khi có vi phạm pháp luật. Nhìn chung thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2013 hiện hành song song với các quyền khác của người sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất. Nó là điều kiện để cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất thông qua hợp đồng. Theo đó thì người sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích nhất định và chuyển nó cho người khác. Người nhận quyền sử dụng đất phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của pháp luật. Hiện nay theo pháp luật dân sự thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định thống nhất trong văn bản chuyên ngành đó là pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là một loại quyền cơ bản của người sử dụng đất được pháp luật công nhận. Theo đó thì người sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển quyền) sẽ thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (hay còn gọi là bên nhận quyền) và phải trả cho bên chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất đó. Trong quan hệ chuyển nhượng thì người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác, để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Như vậy thì theo quan điểm của chủ bài viết này, có thể đưa ra khái niệm rằng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao dịch này người nhận quyền sử dụng đất có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai về điều kiện, nội dung và hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.

2. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Như đã phân tích ở trên thì quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân và hộ gia đình. Để thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp đã được nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, các chủ thể là hộ cá nhân và gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo đúng trình tự và thủ tục mà pháp luật đất đai đã quy định sẵn. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất của người sử dụng yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo trình tự và thủ tục hành chính nhất định, đó là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật thì các chủ thể có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì sẽ tiến hành nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền đó là văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ nhận chuyển nhượng sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau đây: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố, trích lục bản đồ thửa đất và chứng từ nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ theo trình tự và thủ tục của các bên liên quan đến giao dịch tức là thực hiện theo các quy định sau: 

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và nếu xét thấy đủ điều kiện để thực hiện các quyền lợi theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: (1) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. (2) Xác nhận nội dung biển động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài Nguyên và môi trường. Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng như tài sản khác gắn liền với đất thì phải tiến hành lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất. (3) Tiến hành chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 

Như vậy thì theo quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gắn kết hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với hoạt động của cơ quan thuế theo hướng thực hiện cải cách hành chính, khắc phục việc phải lập đi lập lại nhiều lần về việc lập hồ sơ và thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thẩm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau đó mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Ý nghĩa của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình thì các chủ thể phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản – tức là một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong sự vận động khách quan của nền kinh tế thị trường. Để làm rõ vai trò và ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trước hết chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau.

Trong thị trường hiện nay thì hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất và nâng cao thu nhập cũng như lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể thì đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đài chuyên dùng hoặc ngược lại. Do vậy với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một yếu tố khách quan. Sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch của đất đai. Vì thế cho nên trình tự và thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở thành một trong những thủ tục không thể thiếu và phổ biến trong đời sống nhân dân hiện nay.

4. Một số nguyên tắc khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, và quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Do vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có đất cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi các cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng đều phải tuân thủ, cụ thể như sau:

Thứ nhất, chủ thể sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng cho những chủ thể theo quy định của pháp luật. Pháp luật đất đai quản lý điều chỉnh giới hạn những chủ thể được quyền sử dụng đất, do đó khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chúng ta sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng đất cho các chủ thể theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ hai, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nội dung này phải phù hợp với quy định của pháp luật dân sự hiện hành và pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng được điều chỉnh trong Bộ luật Dân sự hiện hành năm 2015 do đó khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có quyền thỏa thuận quyền và nghĩa vụ với nhau, các thỏa thuận này không trái điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những quy định của nhà nước về sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý nên pháp luật nhà nước quy định những điều kiện nhất định trong việc quản lý sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng đồng nghĩa với bên sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật sau khi nhận chuyển nhượng. Ngoài ra thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên để đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là việc mua bán quyền sử dụng đất theo đó, việc mua bán phải xuất phát từ nhu cầu sử dụng thực tế bởi thực tế nhiều người thực hiện việc mua bán nhầm đầu cơ tích trữ đất đai, pháp luật đặc biệt nghiêm cấm hành vi này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.