Hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng được không?

1. Hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng được không?

Thông qua khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có giải thích thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Theo đó, có thể hiểu hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với những thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.

Thêm nữa, theo khoản 2.3 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc là của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người mà được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo các quy định vừa nêu trên, để được hợp thửa đất thì điều kiện bắt buộc phải có đó chính là các thửa đất cần hợp vào với nhau phải có cùng mục đích sử dụng đất. Chính vì thế, hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất thì không thể làm được thủ tục hợp thửa.

Để hợp thửa đất, ngoài việc các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng đất thì các thửa đất cần hợp thửa với nhau cũng phải tuân thủ các điều kiện sau:

Điều kiện thứ nhất: thửa đất (bao gồm 02 hoặc nhiều thửa đất chuẩn bị hợp thửa) phải có giấy chứng nhận.

Điều kiện thứ hai: các thửa đất phải liền kề nhau. Bởi, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc là được mô tả trên hồ sơ. Theo đó khi hợp hai thửa đất với nhau thì thửa đất hình thành sau khi hợp sẽ phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả ở trên hồ sơ. Mà muốn phần diện tích thửa đất hình thành sau khi đã hợp thửa được giới hạn bằng ranh giới xác định thì những thửa đất muốn hợp thửa phải liền kề nhau.

Điều kiện thứ ba: phần diện tích thửa đất sau khi hợp lại không được vượt hạn mức theo quy định. Trừ trường hợp tỉnh nơi có đất hợp thửa có quy định về giao đất vượt hạn mức.

Điều kiện thứ tư: các thửa đất cần hợp với nhau không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện thứ năm: diện tích các thửa đất cần hợp thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.

Lưu ý rằng, việc hợp thửa đất sẽ còn phải căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương.

2. Quy trình, thủ tục hợp thửa đất:

Quy trình thủ tục hợp thửa đất được thực hiện như sau:

2.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ hợp thửa đất, theo quy định thì người sử dụng đất có như cầu hợp thửa chuẩn bị hồ sơ hợp thửa đất bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị hợp thửa (đơn theo Mẫu số 11/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

2.2. Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ hợp thửa đã nêu trên đến một trong các cơ quan sau:

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi đã tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

– Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì người sử dụng đất nộp hồ sơ hợp thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu người sử dụng đất có nhu cầu.

2.3. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy chứng nhận thửa đất mới hợp thửa hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.

3. Cách hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất:

Như đã phân tích ở mục trên, khi hợp thửa đất thì các thửa đất cần hợp vào với nhau phải có cùng mục đích sử dụng đất. Còn nếu như các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất với nhau thì người sử dụng đất cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để các thửa đất cần hợp cùng mục đích sử dụng đất với nhau.

Ví dụ, nhà anh Nguyễn Văn A có một thửa đất X với diện tích là 200m2, mục đích sử dụng đất là đất ở, liền kề cùng ranh giới với đất của anh A là đất thuộc quyền sử dụng của anh Hồ Văn B, nhưng mục đích sử dụng đất của phần đất liền kề với phần đất của nhà anh A là đất trồng cây lâu năm. Anh A mua lại một phần đất của anh B giáp thửa đất của mình, tuy nhiên, phần đất anh A mua là đất trồng cây lâu năm. Để anh A hợp thửa phần đất mới mua vào phần đất sẵn có của mình thì anh A phải thực hiện một trong các các sau:

Cách 1: Anh B tách thửa đất trồng cây lâu năm của mình (phần đất anh A muốn mua) để chuyển nhượng sang cho anh A (nếu đủ các điều kiện để tách thửa), sau đó anh A thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã hoàn thành thì anh A làm tiếp thủ tục hợp hai thửa đất vào với nhau.

Cách 2: Anh B thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của phần đất anh A cần mua từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, sau đó làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng sang cho anh A. Anh A làm thủ tục hợp 2 thửa đất đó là một.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để hợp thửa như sau (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tới phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ ban đầu

– Trường hợp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ phải tiến hành thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định về nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

+ Hồ sơ của người sử dụng đất đã nộp;

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng trong mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên);

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sau đó phòng tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.