Hợp đồng, điều kiện thuê đất thực hiện dự án trong khu công nghiệp 

1. Hợp đồng cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

Hợp đồng là hình thức biểu hiện rõ nét nhất ý chí, mục đích và quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Hợp đồng cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trong KCN (bao gồm dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật KCN và dự án đầu tư sản xuất kinh doanh trong KCN) là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện dự án trong KCN bằng một văn bản là Hợp đồng thuê đất giữa đại diện UBND cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, dựa trên quyết định của UBND cấp tỉnh, người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê bằng một trong hai hình thức là trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Việc trả tiền thuê đất cho Nhà nước được người thuê đất thực hiện tại cơ quan thuế quản lý nơi có đất. 

Nội dung chính của Hợp đồng cho thuê đất để thực hiện dự án trong KCN gồm các nội dung chính gồm: thông tin của các bên chủ thể và thông tin tài sản gắn liền với đất (nếu có) và thông tin về QSDĐ, đơn giá cho thuê đất; quyền và nghĩa vụ của chủ thể cho thuê đất và chủ thể thuê đất. 

2. Điều kiện thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

2.1. Điều kiện của chủ thể được thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

Chủ thể được thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp được chia ra bao gồm: (1) Chủ thể được đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; (2) Chủ thể thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh được nhà nước hoặc chủ đầu tư cho thuê đất. 

Để được thực hiện dự án đầu tư, trở thành chủ thể được thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp, được nhà nước cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận cho thuê đất thì chủ thể xin thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp, đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

a. Điều kiện của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (chủ đầu tư) 

Để được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực kinh nghiệm, năng lực tài chính để thực hiện dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng để cho doanh nghiệp thuê hoặc bán và kinh doanh các dịch vụ công cộng, tiện ích khác trong khu công nghiệp, có khả năng vận động, tiếp nhận dự án đầu tư vào Khu công nghiệp trên cơ sở quy hoạch chi tiết và ngành nghề sản xuất đã được phê duyệt. 

Việc đầu tư xây dựng hạ tầng để cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho thuê đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung Chủ đầu tư được xác định giá cho thuê hoặc chuyển nhượng cho thuê đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung, giá cho thuê hoặc bán nhà xưởng, kho bãi, văn phòng và giá các loại dịch vụ công cộng, tiện ích khác. 

Trường hợp khu công nghiệp do đơn vị sự nghiệp công lập làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì việc quyết định cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho thuê đất, giá cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho thuê đất, giá cho thuê hoặc bán nhà xưởng, kho bãi, văn phòng và giá các loại dịch vụ công cộng, tiện ích khác phải do đơn vị có chức năng thẩm định giá thẩm định giá trị, báo cáo cơ quan có thẩm quyền quyết định. Theo các quy định tại Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, sau đó xây dựng kết cấu hạ tầng và cho nhiều nhà đầu tư khác thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng là kinh doanh bất động sản. 

Căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng...”. 

Theo đó, trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thường xuyên phải đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đảm bảo số vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên. Tuy nhiên, điều khoản này đã được sửa đổi, bổ sung bởi quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. 

Như vậy, theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 thì các tổ chức kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản, trong đó có thị trường BĐS công nghiệp không cần phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định trên 20 tỷ đồng trở lên mà chỉ cần đáp ứng điều kiện là phải thành lập tổ chức kinh tế là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. 

Ngoài quy định phải đáp ứng các điều kiện về ngành nghề kinh doanh bất động sản, theo Khoản 2, khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. 

Như vậy, để xác định được điều kiện số vốn tối thiểu để được thực hiện dự án đầu tư KCN, chủ đầu tư phải lập được phương án đầu tư, xác định được tổng mức đầu tư kết hợp với quy mô sử dụng đất để xác định tỷ lệ vốn góp trong trường hợp liên doanh đầu tư thành lập pháp nhân mới hoặc huy động, điều chỉnh tỷ lệ vốn góp tối thiểu trong doanh nghiệp phù hợp với tỷ lệ vốn sở hữu theo quy định.

b. Chủ thể thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp (Nhà đầu tư thứ phát) 

Chủ thể thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh trong KCN được Nhà nước cho thuê đất, được chủ đầu tư cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là các Nhà đầu tư thứ phát bao gồm các Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh trong KCN. Nhà đầu tư thứ phát có quyền tự chủ đầu tư, kinh doanh, trừ trường hợp đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực cấm đầu tư theo quy định của pháp luật. 

Nhà đầu tư thứ phát được thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi xây sẵn trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp cao và khu kinh tế để phục vụ sản xuất, kinh doanh; sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp cao và khu kinh tế; và được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cho thuê đất, thuê đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp cao, khu kinh tế để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. 

2.2. Điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch để được thuê đất trong khu công nghiệp để thực hiện dự án:

a) Đối với Chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 

Theo quy định tại Điều 149, Luật Đất đai năm 2013 thì: 

Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề: Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, việc xác định dự án phù hợp với quy hoạch và vô cùng quan trọng. 

Theo Điểm c, khoản 6, Điều 33, Luật Đầu tư quy định nội dung thẩm định về quy hoạch và đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch sử dụng đất. 

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 4, Luật số 28/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 Luật liên quan đến quy hoạch, nội dung thẩm định về sự phù hợp của dự án với các quy hoạch được quy định tại Điểm c, Khoản 6, Điều 33 Luật Đầu tư năm 2014 được sửa đổi như sau: Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có). 

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 57 Luật Quy hoạch năm 2017 thì quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tại các Luật và các văn bản quy phạm pháp luật khác được thay thế bằng quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt. 

Theo quy định tại Điểm d và Điểm 1 Khoản 2, Điều 27 Luật Quy hoạch năm 2017, phương án quy hoạch phát triển KCN và phân bổ và khoanh vùng đất đai theo chức năng và phân loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện được tích hợp trong nội dung quy hoạch. 

Nội dung của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội quy định tại Điều 19 Nghị định số 92/2006/NĐ–CP ngày 07/09/2006 của Chính phủ quy định về lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội được tích hợp trong nội dung quy hoạch tỉnh quy định tại Khoản 2, Điều 27 Luật Quy hoạch năm 2017. 

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 82/2018/NĐ–CP, quy hoạch phát triển KCN đã được phê duyệt làm căn cứ để xem xét việc đầu tư, thành lập; xây dựng quy hoạch, kế hoạch đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ sự phát triển của KCN. 

Theo quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 59 Luật Quy hoạch, các quy hoạch được tích hợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được thực hiện cho đến khi quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch. 

Như vậy, trường hợp quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh tại địa bàn thực hiện dự án chưa được xây dựng và phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tại địa bàn thực hiện dự án chưa được thay thế bằng quy hoạch do CQNN có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì được tiếp tục thực hiện cho đến khi quy hoạch cấp tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt theo Luật Quy hoạch. Việc thực hiện dự án KCN phải thực hiện phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (phương hướng tổ chức không gian, phương hướng phát triển các ngành, lĩnh vực); phù hợp với quy hoạch phát triển các KCN trên cả nước; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương .

b. Đối với Nhà đầu tư thứ phát đầu tư thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong Khu công nghiệp 

Nhà đầu tư thứ phát đầu tư dự án trong KCN phải đảm bảo thực hiện dự án theo quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết KCN và phù hợp các lĩnh vực kêu gọi nhà đầu tư của KCN, ngoài ra, việc Nhà đầu tư thứ phát đầu tư vào KCN phải tính đến cả phương án lĩnh vực hoạt động kinh doanh của mình có tác động xấu đến các lĩnh vực xung quanh hay không, tức là hoạt động kinh doanh, xây dựng phải đảm bảo quy hoạch của KCN đồng thời bảo đảm việc bảo vệ môi trường, tránh tác động xấu đối với các Nhà đầu tư thứ phát đầu tư dự án xung quanh. 

2.3. Điều kiện về nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp:

a. Đối với Chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 34 Luật Đầu tư, đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, cơ quan đăng ký đầu tư trình UBND cấp tỉnh xem xét, có ý kiến thẩm định về hồ sơ dự án và gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư. 

Khoản 5, Điều 31, Nghị định số 118/2015/NĐ–CP quy định UBND cấp tỉnh xem xét và có ý kiến về các nội dung: (1) Nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (đối với dự án cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất); (2) Phương án giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư (nếu có) đối với dự án đầu tư đề nghị cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và (3) Các nội dung khác thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh (nếu có). 

Căn cứ khoản 2, Điều 25, Nghị định số 118/2015/NĐ–CP, Bộ sẽ không thẩm định lại các nội dung thuộc thẩm quyền cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về các nội dung đã thẩm định liên quan đến Dự án thuộc thẩm quyền theo quy định. Cơ cấu sử dụng đất phải phù hợp với quy định Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành. Quy hoạch tổng thể phát triển khu chế xuất đã được phê duyệt là cơ sở, căn cứ cho việc xem xét thành lập khu công nghiệp, xây dựng các kế hoạch quy hoạch, đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phục vụ cho sự phát triển của khu công nghiệp, khu chế xuất. 

Như vậy, đối với điều kiện về quy hoạch đối với trường hợp thành lập khu công nghiệp cần đáp ứng: 

Một là, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp đã được phê duyệt; 

Hai là, tổng diện tích đất công nghiệp của các khu chế xuất đã được thành lập trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đó đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60% ; 

Ba là, với các khu chế xuất có quy mô lớn hơn 500 ha và có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu riêng biệt hay gắn liền với khu đô thị, kinh doanh tập trung trong đề án tổng thể thì phải lập quy hoạch chung xây dựng theo hướng của Bộ Xây dựng trước khi lập quy hoạch chi tiết; 

Bốn là, đối với khu chế xuất có diện tích lớn hơn 500 ha mà nằm ngay cạnh quốc lộ, các khu bảo tồn quốc gia, trong đô thị loại II và I phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành khác có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt.

b. Đối với Nhà đầu tư thứ phát đầu tư thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong Khu công nghiệp 

Nhà đầu tư thứ phát đầu tư dự án trong KCN phải đảm bảo thực hiện dự án theo các lĩnh vực kêu gọi nhà đầu tư của KCN, Nhà đầu tư thứ phát được đàm phán, thỏa thuận với Chủ đầu tư về nhu cầu sử dụng đất, đồng thời phải có phương án sử dụng đất phù hợp với quy hoạch chi tiết của KCN. 

2.4. Điều kiện trong trường hợp dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật có sử dụng đất trồng lúa: 

Về điều kiện cho thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì CQNN có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: 

Một là, văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; 

Hai là, nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.