Như chúng ta đã biết hiện nay có rất nhiều loại hợp đồng khác nhau, hầu hết trên tất cả các lĩnh vực đều sử dụng tới hợp đồng, vì hợp đồng được xem là căn cứ để hai bên xác lập và thỏa thuận với nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên kia. Vậy hợp đồng đất đai là gì?

Mục lục bài viết

1 1. Hợp đồng đất đai là gì?
2 2. Đặc điểm của hợp đồng đất đai:
3 3. Nội dung của hợp đồng đất đai:
4 4. Bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Hợp đồng đất đai là gì?

Căn cứ theo quy định tại điều 500 Bộ luật dân sự 2015 có nêu về khái nhiệm như sau:

” Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. ”

Theo đó chúng ta có thể hiểu hợp đồng đất đai là hợp đông thỏa thuận giữa các bên với các nội dung cụ thể như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và gồm tất cả các giao dịch khác liên qua tới đất đai.

2. Đặc điểm của hợp đồng đất đai:

Cơ sở pháp lí cho việc thiết lập quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013 về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó căn cứ xác lập quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân và pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, theo đó nhà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác và thông qua cơ quan có thẩm quyền để trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đất được xác định là không có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật đất đai. Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và pháp luật đất đai

Căn cứ theo quy định tại điều 502 bộ luật dân sự quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất hiện nay theo quy định của pháp luật phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của bộ luật dân sự, háp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Theo đó mà có thể xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

3. Nội dung của hợp đồng đất đai:

Hiện nay chúng ta có thể căn cứ dựa trên các quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo đó Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tóm lai, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất về cơ bản không khác biệt với các hợp đồng khác mà chỉ chịu ràng buộc bởi các quy định của Luật đất đai liên quan đến điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, nội dung về tên và địa chỉ của các bên cụ thể như: họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của bên chuyển nhượng và của bên nhận chuyển nhượng. Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của của nhiều ngườitheo đó chúng ta cần phải ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện và nếu những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đủ các thông tin về cả hai vợ chồng.

Thứ hai, nội dung về quyền, nghĩa vụ của các bên cụ thể như:

– Với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ cụ thể với việc chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích và có đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận theo đó việc giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

– Với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ cụ thể khi tiến hành trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

– Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

– Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.

– Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).

– Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? trả một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền Việt Nam hay bằng vàng, bằng tiền mặt hay chuyển khoản…).

– Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).

– Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?…).

4. Bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệchuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn.

“Ngôn ngữ sử dụng trong văn bản phải chính xác, phổ thông, cách diễn đạt phải đơn giản, dễ hiểu. Đối với thuật ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, thì phải được định nghĩa trong văn bản”.

Thứ hai, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành về việc tranh chấp đất đai thiếu cụ thể theo đó rất dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm đó giá trị quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năng định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể bị ảnh hưởng bởi tình trạng kiện tụng, tranh chấp.

Nguyên nhân vì để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc cụ thể như tranh chấp đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó cần phải được xem xét.

Thứ ba, pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó rất dễ dẫn tới vấn đề cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng và theo đó nguyên nhân do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế và xã hội của mỗi vùng miền.