Hỏi về giao dịch dân sự giả tạo và hậu quả pháp lý

Hỏi về giao dịch dân sự giả tạo và hậu quả pháp lý. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Tóm tắt câu hỏi:

Ngôi nhà và quyền sử dụng đất số 256 Tổ 15, Phố Phúc Tân, Phường Phúc Tân, Quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội thuộc sở hữu của bà Lê Hoàng Mai và hai con là Lê Trí Đức và Lê Hoàng Yến Nhi. Ngày 22/4/2009, ba mẹ con bà Mai đã lập với ông Đoàn Bảo Châu một hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên thống nhất với nhau giá là 1,8 tỷ đồng (có giấy giao nhận tiền) nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng là 200 triệu đồng để giảm nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Sự việc sẽ chỉ dừng lại ở đó và không có tranh chấp gì nếu như bên bán giao nhà cho bên mua và thực hiện thủ tục sang tên trước bạ. Nhưng điều đáng nói ở đây là sau khi giao kết xong hợp đồng bên bán không chịu giao nhà cho bên mua, mặt khác còn cố tình trốn tránh nghĩa vụ do giá nhà đất lên quá cao không muốn bán với giá đó nữa nên bên bán đã trình cho Tòa án giấy giao nhận tiền thực chất của cả hai bên. Chính vì thế, từ việc yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ đã khiến cho hợp đồng chuyển nhượng bị Tòa án tuyên vô hiệu do xác lập giả tạo. Yêu cầu: Chỉ rõ giao dịch nào là giả tạo, giao dịch nào là thực chất. Giải quyết hậu quả pháp lý của hai giao dịch trên theo quy định của pháp luật hiện hành.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn:

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về giao dịch giả tạo như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”

Từ quy định trên của Bộ luật Dân sự 2005 thì có thể đưa ra định nghĩa chung về giao dịch giả tạo như sau: giao dịch giả tạo là giao dịch dân sự có nội dung được đưa ra khác với ý chí của các bên tham gia giao dịch, nhằm che giấu một giao dịch khác mà các bên thực sự muốn thực hiện hoặc để trốn tránh nghĩa vụ của một trong các bên với bên thứ ba.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

Tính giả tạo ở đây được thể hiện thông qua hành vi gian dối, cùng nhau thông đồng, thỏa thuận và xác lập nội dung giả tạo trong giao dịch. Trong giao dịch dân sự giả tạo, các bên có thể đưa ra nội dung cho 1 hoặc nhiều điều khoản giả tạo. Tuy nhiên, hậu quả pháp lý đối với giao dịch này trong mọi trường hợp vẫn là vô hiệu.

Trong tình huống trên, giao dịch mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch thực chất, trên thực tế, hai bên đều có chung mục đích là thực hiện giao dịch này, một bên muốn bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên muốn mua nhà và nhận quyền sử dụng đất, điều này thể hiện ý chí tự nguyện hợp pháp giữa các bên, và đã có sự giao nhận tiền và có giấy biên nhận. Tuy nhiên, nội dung giả tạo ở đây là hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng này có giá trị 200 triệu đồng, đây cũng là nội dung thể hiện ý chí tự nguyện giữa các bên, nhưng nội dung này lại là giả tạo, vì trên thực tế, giá trị thực không phải là 200 triệu đồng mà là 1.8 tỷ đồng, việc thỏa thuận 200 triệu đồng chỉ là về mặt hình thức, nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba là Nhà nước, che giấu giao dịch trị giá 1,8 tỷ đồng.

Hậu quả pháp lý: đối với giao dịch giả tạo, theo quy định của Bộ luật dân sự thì giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu, không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết hợp đồng. Còn giao dịch được che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật.