Hộ gia đình bán đất cần tất cả thành viên phải có mặt?

1. Hộ gia đình bán đất cần tất cả thành viên phải có mặt không?

Đất hộ gia đình được xem là bất động sản mà các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng chung theo quy định của pháp luật. Do đó sẽ có rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến đất hộ gia đình, và rất dễ xảy ra tranh chấp đối với loại hình bất động sản này, đặc biệt là trong quan hệ mua bán và chuyển nhượng bất động sản. Nhiều người hiện nay đặt ra câu hỏi: Hộ gia đình bán đất có cần tất cả các thành viên phải có mặt hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có đưa ra định nghĩa cụ thể về hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, các đối tượng này đang chung sống với nhau và có quyền sử dụng đất chung theo quy định của pháp luật tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong quá trình chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được những người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người được ủy quyền ký tên theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sẽ phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất đó. Nội dung này hiện nay được quy định và nêu rõ tại khoản 5 Điều 14 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, cụ thể như sau: Người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc những đối tượng được xác định là người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, chỉ có thể được phép thực hiện việc ký kết hợp đồng và ký kết các văn bản về vấn đề giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản, và văn bản đó phải được tiến hành thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể nói, trong quá trình bán đất của hộ gia đình thì tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó sẽ không cần phải có mặt trên thực tế, tuy nhiên theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình bán đất sẽ cần phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình, quá trình đồng ý này cần phải được thực hiện bằng văn bản theo quy định của pháp luật, và văn bản đó cần phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để hộ gia đình được quyền bán đất:

Theo quy định của pháp luật hiện nay, điều kiện để hộ gia đình được quyền bán đất cần phải đáp ứng được một số yêu cầu nhất định. Có thể kể đến một số điều kiện cơ bản sau:

Trước hết, hộ gia đình cần phải đáp ứng được điều kiện chung về quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, cụ thể bao gồm:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

– Đất chuyển nhượng không có tranh chấp trái quy định của pháp luật, sử dụng ổn định và lâu dài có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bất động sản đó tồn tại;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho quá trình thi hành án theo quyết định hoặc bản án có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền;

– Đất chuyển nhượng vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh đó, cần phải đáp ứng được các điều kiện riêng căn cứ theo quy định tại Điều 192 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 40 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), cụ thể như sau:

– Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong các khu vực được xác định là khu bảo vệ nghiêm ngặt và khu phục hồi sinh thái thuộc các khu vực rừng đặc dụng theo quy định của pháp luật tuy nhiên chưa có đầy đủ điều kiện để chuyển ra khỏi khu vực đó, thì chỉ được phép tiến hành hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất rừng kết hợp với quá trình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho các hộ gia đình và cá nhân sinh sống trong các khu vực đó;

– Hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất thổ cư, đất sản xuất nông nghiệp trong các khu vực được xác định là rừng phòng hộ vậy thì chỉ được phép tiến hành hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân cũng đang cùng sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó;

– Các đối tượng được xác định là hộ gia đình và cá nhân thuộc đồng bào dân tộc thiểu số trong quá trình sử dụng đất do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất phù hợp với chính sách hỗ trợ của nhà nước sẽ chỉ cho phép tiến hành hoạt động chuyển động và tặng cho quyền sử dụng đất sau khoảng thời gian 10 năm được tính kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận rằng những đối tượng này không còn nhu cầu sử dụng đất do họ đã chuyển khỏi địa bàn xã phường nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do hoạt động chuyển sang một ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

Theo đó có thể thấy, các tổ chức và cá nhân sẽ không được chuyển nhượng, không được tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cả dân đồng bào dân tộc thiểu số do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất phù hợp với chính sách hỗ trợ của nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, trường hợp được tặng cho theo phân tích nêu trên.

Như vậy có thể nói, khi bán đất thì hộ gia đình cần phải đáp ứng được các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đáp ứng được các chuyện riêng cần dưỡng theo quy định tại Điều 192 của Luật đất đai năm 2013 theo như phân tích nêu trên.

3. Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai đồng ý?

Theo quy định của pháp luật hiện nay, quá trình sở hữu tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của những đối tượng này tránh trường hợp xảy ra tranh chấp trong gia đình. Căn cứ theo quy định tại Điều 102 và Điều 212 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì tài sản chung của hộ gia đình được quy định cụ thể như sau:

– Tài sản chung của hộ gia đình bao gồm các tài sản do các thành viên trong gia đình đó cùng nhau đóng góp và cùng nhau tạo lập, những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình sẽ được thực hiện dựa trên phương diện thỏa thuận, nếu như tài sản được xác định là bất động sản và động sản có đăng ký quyền sở hữu, tài sản được xác định là nguồn thu nhập chủ yếu của các thành viên trong hộ gia đình thì cần phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong gia đình đó là những người đã thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể nói, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó thì mới được coi là giao dịch hợp pháp. Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), thì có quy định cụ thể về việc, hợp đồng và các văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình sẽ cần phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự ký tên trên thực tế. Mặt khác, cũng căn cứ theo quy định tại Điều 14 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ: Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể nói, hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình đó cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

– Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.