Hành vi vi phạm của chủ đầu tư khi giao kết hợp đồng “hứa mua, hứa bán”

Tóm tắt câu hỏi:

Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng 5/2004, Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết thực hiện dự án trong vòng 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải trả lãi suất 0,5%/tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiền khách hàng đã đóng trước cho công ty. Tuy nhiên, đến tháng 7/2008, khách hàng rất ngạc nhiên khi được chủ đầu tư thông báo tăng giá bán từ 13-14 triệu/m² đến 19-20 triệu/m². Đồng thời đã qua 04 năm mà dự án chưa thực hiện theo cam kết. Luật sư cho hỏi Chủ đầu tư đã có những hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp  luật kinh doanh bất động sản?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty   LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty  LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Những hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư :

Thứ nhất, vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình xây dựng

Điểm m, khoản 2 Điều 75 Luật Xây dựng năm 2003 quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình: “m) Chịu trách nhiệm về các quyết định của mình; chịu trách nhiệm về việc bảo đảm công trình thi công đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả”.

Khoản 2 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng: “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất”. Theo dữ kiện đề bài ra, hợp đồng được ký vào hồi tháng 5/2004, chủ đầu tư cam kết hoàn tất dự án trong vòng 30 tháng kể từ ngày ký (tức đến tháng 11/2006 chủ đầu tư phải hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho khách hàng). Như vậy chủ đầu tư đã không thực hiện theo cam kết giao nhà quá 04 năm.

Vì vậy, nếu không thuộc các trường hợp do sự kiện bất khả kháng mà chủ đầu tư thực hiện không đúng tiến độ như đã cam kết thì chủ đầu tư công trình xây dựng đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Thứ hai, vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản

Vi phạm này chỉ được xét đến khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ việc công khai thông tin theo quy định của pháp luât về kinh doanh bất động sản. Theo như tình huống nêu, người mua nhà ở “bất ngờ” về sự tăng giá bán bất động sản. Vì vậy nếu chủ đầu tư không thực hiện việc công khai thì đã vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2006: “ 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. 2. Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. 3. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: […] i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; […]”

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.

Chuyên viên tư vấn: Vũ Hồng Ngọc