Hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Thế nào là nhà chung cư?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 và quy định tại tiểu mục 1.4.1 Mục 1 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD thì nhà chung cư được quy định là:

– Nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ; có lối đi chung, cầu thang chung, có phần sở hữu chung và cả phần sở hữu riêng được sử dụng chung cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức;

– Nhà chung cư được xây dựng với 02 mục đích chính: nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích hỗn hợp (kết hợp để ở với làm văn phòng, trung tâm thương mại- còn được gọi là chung cư hỗn hợp).

Nhà chung cư được xây dựng phải đáp ứng được các yêu cầu chung được quy định tại tiểu mục 2.1 thuộc Mục 2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia qcvn 04:2021/BXD như sau:

– Nhà chung cư phải bảo đảm các yêu cầu về an toàn chịu lực, sự ổn định và tuổi thọ thiết kế;

– Nhà chung cư phải bảo đảm các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy theo qcvn 06:2021/BXD và các văn bản pháp luật khác có liên quan;

– Nhà chung cư phải bảo đảm cho người cao tuổi, người khuyết tật được tiếp cận sử dụng;

– Nhà chung cư phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả;

– Nhà chung cư phải tuân thủ theo các quy định về an toàn sinh mạng và sức khoẻ người sử dụng;

– Nhà chung cư phải được bảo trì theo đúng quy trình;

– Các phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định;

– Các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung.

2. Hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Phụ lục 1 Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà chung cư bao gồm:

– Gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình hoặc các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

– Phóng uế, xả rác hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định, gây ô nhiễm môi trường nhà chung cư;

– Ném bất cứ vật gì từ cửa sổ, ban công của căn hộ;

– Mua, bán, tàng trữ, sử dụng trái phép chất ma túy tại căn hộ và các khu vực khác trong nhà chung cư;

– Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư;

– Đốt vàng mã, đốt lửa trong nhà chung cư, trừ địa điểm được đốt vàng mã theo quy định tại nhà chung cư;

– Phơi, để quần áo và bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc tại phần không gian từ lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ;

– Chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư;

– Đánh bạc, hoạt động mại dâm trong nhà chung cư;

– Kinh doanh các ngành nghề có liên quan đến vật liệu nổ, dễ cháy, gây nguy hiểm cho tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư;

– Các hành vi khác theo quy định của pháp luật có liên quan đến nhà chung cư: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư;

– Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của pháp luật.

Trên đây là những quy định về những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư mà người sử dụng chung cư cần lưu ý để không vi phạm quy định pháp luật cũng như quy định chung của chung cư. Việc thực hiện theo đúng quy định trên giúp người sử dụng nhà chung cư bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình và những người xung quanh.

3. Quy định về xử phạt vi phạm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư:

3.1. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư (vi phạm trong việc quản lý nhà chung cư):

Hiện nay, việc xử lý vi phạm trong việc quản lý nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, phạt tiền vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm trong việc quản lý nhà chung cư:

– Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau:

+ Không có văn bản yêu cầu chủ đầu tư để bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

+ Chậm hoặc không có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định…

– Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau:

+ Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;

+ Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

+ Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định…

Thứ hai, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm thì ngoài việc phải thực hiện nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính bằng tiền thì phải thực hiện áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Biện pháp khắc phục sẽ được áp dụng với từng trường hợp cụ thể như sau:

– Buộc có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ của nhà chung cư theo quy định;

– Buộc có văn bản đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện yêu cầu đủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

– Buộc có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định;

– Buộc có văn bản đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện biện pháp cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy đinh….

3.2. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm quy định về sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư (vi phạm trong việc sử dụng nhà chung cư):

Mức phạt xử phạt vi phạm đối với hành vi vi phạm quy định về sử dụng nhà chung cư hiện nay được áp dụng theo quy định tại Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt này đã được tăng đáng kể so với quy định này tại Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP trước đây. Cụ thể mức xử phạt người sử dụng nhà chung cư vi phạm được thực hiện như sua:

Thứ nhất, phạt tiền vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm trong việc sử dụng nhà chung cư:

– Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với người sử dụng nhà chung cư có một trong các hành vi vi phạm sau:

+ Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình;

+ Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;

+ Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

+ Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định…

– Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với người sử dụng nhà chung cư có một trong các hành vi vi phạm sau:

+ Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức;

+ Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;

+ Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng;

+ Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Thứ hai, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm trong việc sử dụng nhà chung cư:

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền thì người sử dụng nhà chung cư còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà chung cư;

– Buộc chuyển kinh doanh hàng hoá nguy hiểm dễ gây cháy nổ ra khỏi khu vực, địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư;

– Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở;

– Buộc trả lại phần diện tích và cá trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung…

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/1/2022 Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/2/2016 Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.