Hà Nội đã bãi bỏ văn bản về tạm dừng tách thửa, hợp thửa

1. Hà Nội đã bãi bỏ văn bản về tạm dừng tách thửa, hợp thửa:

Ngày 22/03/2022 Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ông Lê Thanh Nam ký ban hành văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thông báo về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Nội dung đáng chú ý nhất trong văn bản này đó chính là Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính có liên quan đến chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Chính văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội ban hành đã làm gián đoạn, tạm ngừng việc tiến hành hợp thửa, tách thửa đất tại thành phố Hà Nội từ giai đoạn gần cuối tháng 3/2022 kéo dài đến tận gần cuối tháng 4/2023. Từ khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành văn bản này đã khiến cho nhiều người dân tại những địa bàn ở Hà Nội bức xúc. Đặc biệt, theo phản ánh của nhiều người dân, “lệnh” tạm dừng phân lô, tách thửa của Sở Tài nguyên và Môi trường chưa thực sự hợp lý, chưa tính đến nhu cầu thực tế của người dân. Một người dân ở xã Bình Yên, huyện Thạch Thất bức xúc nói “Bởi đây là tài sản hợp pháp, thuộc quyền sở dụng của gia đình tôi, chúng tôi có quyền phân chia theo nhu cầu, vừa đảm bảo việc thực hiện ý nguyện của cha mẹ, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho những người liên quan”.

Ngày 12/4/2023, ông Hồ Quang Huy, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cũng đã ký văn bản gửi Chủ tịch UBND TP Hà Nội đề nghị tự kiểm tra, xử lý Công văn số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ về việc đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực tách thửa đất, hợp thửa đất. Trong Công văn nêu rõ, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật khẳng định rằng, việc tách thửa là quyền của người sử dụng đất khi áp dụng đầy đủ những điều kiện và được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc đề nghị tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất được được đề cập trong Công văn số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ không đảm bảo về cơ sở pháp lý về nội dung và không thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Quy định như vậy sẽ có thể ảnh hưởng tới quyền, lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất. Theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ là văn bản hành chính có chứa các quy phạm pháp luật, nên việc ban hành văn bản này chính là hành vi bị nghiêm cấm theo khoản 2 điều 14 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Thực hiện theo các văn bản do Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp); Văn phòng UBND Thành phố; Sở Tư pháp ban hành xuống, ngày 26/04/2023 Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội Lê Anh Thư ký đã ban hành Văn bản số 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ gửi UBND các quận, huyện, thị xã và gửi Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thông báo về việc thực hiện bãi bỏ Văn bản số 1685/STNMT- ĐKTKĐĐ ngày 22/3/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội (tức bãi bỏ việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

2. Những ảnh hưởng khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành văn bản tạm dừng việc chia tách thửa đất:

2.1. Ảnh hưởng chung:

Ghi nhận thực tế trong thời gian trước khi thực hiện văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ tại Hà Nội, tình trạng phân lô, chia tách thửa đất, san lấp đất nhằm để xây dựng hạ tầng đường giao thông, vi phạm pháp luật đất đai, trật tự xây dựng đã diễn ra tràn lan và rất phức tạp tại một số quận, huyện, thị xã như ở huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn…Chẳng những thế, nhiều cá nhân, doanh nghiệp nhỏ mua gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí là cả đất rừng từ người dân ở trong các thôn, xóm, làng rồi thực hiện phân lô, bán nền gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Điều đáng nói là việc xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở rồi tách thửa để bán khiến cho giá bán đất cao hơn rất nhiều so với đất ở của người dân xung quanh. Hầu hết những khu đất phân lô, bán nền sau thời gian mua đi bán lại nhộn nhịp đều bị bỏ hoang, không có xây dựng, người ở.

Điển hình tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn đã tăng mạnh trong thời gian trước khi thực hiện văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ. Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã Bình Yên là là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm là 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên đến 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42ha, lên 252,3ha (2,6%).

Dự kiến năm 2022, xã Bình Yên sẽ tăng thêm 10ha. Tại xã Cổ Đông thuộc thị xã Sơn Tây, trong năm 2021, toàn xã đã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, số hồ sơ đã được duyệt khoảng 100 bộ với tổng diện tích hơn 7ha.

Tuy nhiên, kể từ khi ban hành văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ và sau 01 năm thực hiện văn bản này thì việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục tách thửa đất, thị trường giao dịch bất động sản tại vùng ven đô đã bị ảnh hưởng nhiều vì không còn sự tham gia “mặn mà” của giới đầu tư.

Theo ý kiến của một số chuyên gia, việc Hà Nội và một số địa phương liên tiếp thực hiện việc tạm dừng phân lô, tách thửa, là điều cần thiết để giảm cơn “khát” đất của giới đầu cơ, giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn. Song, về lâu dài, những cơ quan chức năng cần có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn đối với đất đai để ngăn chặn tình trạng “bong bóng” trong thị trường bất động sản.

Việc “siết” chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn nhằm để kiểm soát tình hình và không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước.

2.2. Ảnh hưởng đến những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất:

Việc tách thửa là quyền của người sử dụng đất khi áp dụng đầy đủ những điều kiện và được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Vì thế, từ khi văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ ban hành thì chính nội dung trong văn bản này đã ảnh hưởng khá lớn đến quyền của người sử dụng đất. Từ thực tế cho thấy, những người dân tại các quận/huyện/thị xã trong địa bàn thành phố Hà Nội đã gặp khá nhiều rắc rối và bất lợi trong thời gian Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính có liên quan đến chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất mà có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở. Ví dụ, tại địa bàn huyện Thạch Thất, ông Nguyễn Văn A có nhu cầu bán một phần đất tại thửa đất của mình, điều kiện hai bên thỏa thuận mua bán với nhau đó chính là ông A phải tách thửa đất và sau đó sang tên sổ đỏ cho bên mua. Sau khi kiểm tra tất cả các điều kiện tách thửa tại huyện Thạch Thất thì đất của ông A hoàn toàn đủ điều kiện để thực hiện tách thửa đất. Nhưng do văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành đã khiến cho việc tách thửa đất của ông A không được thực hiện, từ đó dẫn đến các quyền và lợi ích của ông A đã bị xâm phạm.

3. Điều kiện để được tách thửa đất tại Thành phố Hà Nội:

Căn cứ Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ban hành các quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu mà được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội để có các cơ sở thực hiện vấn đề tách thửa tại thành phố Hà Nội. Theo quyết định này thì lần lượt kích thước và diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

– Đối với các phường thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 30 m2;

– Đối với các xã giáp ranh các quận và thị trấn thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 60 m2;

– Các xã vùng đồng bằng diện tích tối thiểu để tách thửa là 80 m2;

– Các xã vùng trung du diện tích tối thiểu để tách thửa là 120 m2;

– Các xã vùng miền núi diện tích tối thiểu để tách thửa là 150 m2.

Ngoài diện tích tối thiểu được tách thửa thì mảnh đất muốn tách thửa phải đáp ứng được cả kích thước tối thiểu thì mới được tách thửa như sau:

– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng là (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.

– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% so với hạn mức giao đất ở (mức tối thiểu) theo quy định trên đối với các xã còn lại.

– Khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2 m trở lên đối với các thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1 m trở lên đối với các thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách sẽ phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định trên.

Đối với vấn đề hợp thửa thì nếu như người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo được các điều kiện theo quy định để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo các thành thửa đất mới đảm bảo những điều kiện theo quy định trên thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi thực hiện tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định trên thì không được phép tách thửa.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Công văn số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ về việc đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Công văn số 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ về việc thực hiện bãi bỏ Văn bản số 1685/STNMT- ĐKTKĐĐ.