Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và các giấy tờ thay thế?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu, người dân được sử dụng đất thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất,..và nhà nước quản lý thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình, do đó, pháp luật đã quy định về các giấy tờ thay thế để chứng minh. Trong bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ mang đến các vấn đề pháp lý về giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và các giấy tờ thay thế một cách cụ thể và chi tiết nhất.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

1. Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất?

Thực tế, quyền sử dụng đất của cá nhân phát sinh dựa trên cơ sở nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, theo đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Như vậy, có thể thấy giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong mục này, tác giả chỉ tập vào phân tích các khía cạnh pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trước hết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là “chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Ý nghĩa: Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo mối quan hệ giữa nhà nước và với người được cấp, đây là giấy tờ pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất cho chủ thể là căn cứ để xác định tránh nhiệm và áp dụng hình thức xử lý khi có vi phạm về đất đai, đồng thời là cơ sở buộc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính và cũng có thể được bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi, trưng dụng đất.

Vậy người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp nào?

Theo quy định tại Điều 99, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: 10 trường hợp cụ thể

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Để thỏa mãn các trường hợp này, người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp lệ để chứng minh tính hợp pháp trong việc xin cấp ví dụ: đối với trường hợp người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất  thì phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được phân chia dựa trên đối tượng được cấp giấy chứng nhận, cụ thể tại điều 105 Luật đất đai:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Việc phân chia thẩm quyền nhằm đảm bảo việc xác minh, thẩm tra, thực hiện các biện pháp nghiệp vụ phù hợp, tránh tình trạng bị dồn ép quá nhiều, khiến công việc tại một cơ quan quá tải và không hiệu quả, hơn nữa các đối tượng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận là các đối tượng đặc biệt, thường có diện tích sử dụng đất lớn.

2. Giấy tờ thay thế chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất?

Trước khi trả lời cho câu hỏi giấy tờ thay thế chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất bao gồm những giấy tờ gì? thì phải giải thích được rằng, tại sao lại “xuất hiện” các giấy tờ này và chúng có ý nghĩa như thế nào?

Bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp lý làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, thực hiện các hoạt động tác động đến “đất đai”. Tuy nhiên, như có nhắc đến ở trên, vì một số lý do khách quan mà người sử dụng đất chưa thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó khi phát sinh các hoạt động cần chứng minh tính hợp pháp trong quá trình sử dụng đất thì cần có giấy tờ khác thay thế, điều này tạo nên sự linh hoạt trong hoạt động áp dụng pháp luật cũng như đảm bảo quyền cho “người sử dụng đất thực sự”.

Về ý nghĩa: Giấy tờ thay thế chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và cơ sở để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất trong một số trường hợp.

Giấy tờ thay thế chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất bao gồm: Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993  theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Đây là các giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Căn cứ vào tình hình thực tế thì giấy tờ thay thế chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất khá đa dạng, có thể kể thêm như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bản án của tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai,…đây là các giấy tờ có vai trò quan trọng trong việc khẳng định quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức là đúng quy định của pháp luật.