Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

– Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đó là phải có một trong các văn bản sau đây:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp dự án phải chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp dự án phải chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

– Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển đó là được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc các trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét việc chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ, là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới. Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày mà nhận được văn bản xin ý kiến thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phải có các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

++ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

++ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư khác. Được xác định theo các căn cứ sau đây:

++ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

++ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai được đưa trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với những dự án thuộc địa phương khác.

2. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

2.1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

– Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

+ Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

+ Văn bản thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường phải có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những địa phương đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.

– Hồ sơ trình lên Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

+ Các giấy tờ mà người xin giao đất, thuê đất phải nộp đã nêu trên;

+ Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không thuộc những trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì sẽ phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc là phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc những trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì sẽ phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất.

2.2. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:

– Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường phải có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những địa phương đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.

– Hồ sơ trình lên Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

+ Các giấy tờ mà Người xin giao đất, thuê đất phải nộp đã nêu trên;

+ Văn bản thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất.

3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất.

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tổ chức việc giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;

– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.