Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng thế nào?

1. Lập vi bằng mua bán đất đai qua vi bằng là gì?

Hiện nay, tình trạng xảy ra tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng xảy ra rất phổ biến. Tình trạng này là do người dân không nắm được rõ các quy định của pháp luật trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng đất đai thông qua lập vi bằng nên dễ xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, nếu bạn đang gặp vấn đề về tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng bạn đừng quá lo lắng do pháp luật đã quy định rất nhiều phương thức giải quyết loại tranh chấp này. 

1.1. Vi bằng là gì? 

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập ra theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP nhằm ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật trên thực tế khi có yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Kết quả của việc lập vi bằng là vi bằng đã được Thừa phát lại đăng ký với sở tư pháp, phát hành trả người yêu cầu. Vi bằng được sử dụng để làm chứng cứ trong quá trình xét xử hoặc trong các quan hệ pháp lý khác. Việc ghi nhận các sự kiện, hành vi phải đảm bảo trung thực, khách quan. Mặc dù vậy, tình trạng tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng lại xảy ra khá phổ biến, vậy loại tranh chấp này được giải quyết như thế nào?

1.2. Tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng được hiểu như thế nào?

Tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng là tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc lập vi bằng. Trong trường hợp này, tranh chấp có thể liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán.

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập ra nhằm ghi nhận kết quả của các sự kiện, hành vi có thật trên thực tế và được lập khi có yêu cầu của các bên trong giao dịch mua bán đất đai nhưng văn bản này không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. 

Như vậy, tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng thực chất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất theo vi bằng đã được lập.

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp mua bán đất đai thông qua vi bằng phát sinh tranh chấp do các lý do sau:

– Sau khi mua đất thông qua vi bằng tiến thì không tiến hành làm sổ đỏ được;

– Bên mua không nắm được giá trị pháp lý của việc mua bán đất đai thông qua lập vi bằng dẫn đến việc mua bán đất có giá trị cao nhưng lại không có đầy đủ giấy tờ;

– Trường hợp mua đất thông qua vi bằng người mua có thể không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở hoặc không Chủ sở hữu đất đã bán đất và hoàn tất xong thủ tục với bên mua đất nhưng người thuê đất không chịu bàn giao đất cho bên mua;

– Bên mua sau khi hoàn tất việc thanh toán cho bên bán nhưng bên bán vẫn không chịu giao đất;…

2. Mua bán đất đai qua vi bằng có được pháp luật ghi nhận không?

Căn cứ quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp thừa phát lại không được tiến hành lập vi bằng trong đó có: Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng mua bán đất đai chỉ có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Do đó, về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác và đối với giao dịch mua bán đất thông bắt buộc phải tiến hành công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Vì vậy, các bên không thể lập vi bằng cho giao dịch này và hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu. Tuy nhiên, nếu bạn đã thực hiện mua bán đất đai thông qua vi bằng và xảy ra tranh chấp bạn có thể sử dụng vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp.

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng hiện nay?

3.1. Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng phương thức Hòa giải, thương lượng khi có sự hỗ trợ từ bên thứ ba:

Hiện nay, có rất nhiều phương thức giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng tuy nhiên phương thức hiệu quả, đỡ tốn kém, được các bên lựa chọn giải quyết phổ biến nhất là qua hòa giải, thương lượng. 

Mặc dù đạt hiệu quả tối ưu nhưng nhược điểm của phương thức này là khi đã xảy ra tranh chấp các bên khó có thể tự mình hợp tác để giải quyết. Vì vậy, nếu trong trường hợp các bên tự hòa giải không thành nhưng vẫn muốn sử dụng phương thức này để giải quyết tranh chấp, các bên có thể đề nghị bên thứ ba có thẩm quyền thực hiện.

Bên thứ ba tham gia hòa giải, thương lượng có thể là tổ trưởng tổ dân phố nơi có đất, hòa giải viên cơ sở hoặc nhờ sự hỗ trợ của Luật sư/tổ chức hành nghề luật;

Sau khi hòa giải thành các bên cần cần ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ra văn phòng công chứng tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng để đảm bảo hợp pháp;

Nếu các bên có thể giải quyết tranh chấp theo phương thức hòa giải, thương lượng tranh chấp sẽ được giải quyết nhanh chóng, và không mất quá nhiều chi phí so với việc khởi kiện ra Tòa án. Nhưng do kết quả của phương thức này dựa trên tính tự nguyện của các bên tranh chấp nên trong nhiều trường hợp sau khi tiến hành hòa giải nhưng khi thực hiện lại không hợp tác dẫn đến mất thêm thời gian khởi kiện ra Tòa án điều này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.

 3.2. Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án:

Việc lựa chọn phương thức khởi kiện ra Tòa án thường được các bên lựa chọn cuối cùng khi giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng. Bởi so với hòa giải, thương lượng khởi kiện đến Tòa án sẽ phải tiến hành theo thủ tục tố tụng phức tạp, mất nhiều thời gian và chi phí. Tuy nhiên, giải quyết tranh chấp bằng phương thức này vấn đề sẽ được giải quyết triệt để, do Tòa án nhân danh Nhà nước tiến hành và kết quả giải quyết là bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án sẽ được đảm bảo thi hành án mang tính cưỡng chế.

Do pháp luật không cho phép việc thừa phát lại lập vi bằng trong trường hợp ký hợp đồng mua bán đất đai. Vì vậy, khi khởi kiện ra Tòa án thì giao dịch mua bán đất đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Và khi hợp đồng mua bán vô hiệu bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã nhận từ bên mua. Ngoài ra, bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Lưu ý: Căn cứ Điều 117, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo đó trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ yêu cầu về mặt hình thức trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Căn cứ quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối hoặc ngày giao dịch dân sự được xác lập nhưng vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Như vậy, hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự sẽ đương nhiên có hiệu lực.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị hành vi lừa đảo bằng cách thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng, người mua nhà đất có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 trước khi hết thời hiệu khởi kiện theo luật định.

Như vậy, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng cho phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.