Giải quyết tranh chấp đất thừa kế chưa có sổ đỏ, không giấy tờ

1. Đất chưa có sổ đỏ, không có giấy tờ thì có chia được thừa kế?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất là có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, khi thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện như đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định của luật đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là chứng thư pháp lý để chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Thứ nhất, đất chưa có sổ đỏ mà có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì vẫn có thể thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể đưa ra những giấy tờ liên quan chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể những giấy tờ sau:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính; Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất mà do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, nhận thừa kế khi đất chưa có sổ đỏ, chưa có giấy tờ về đất:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày  01 tháng 7 năm 2014 mà không có các giấy tờ về đất mà có hộ khẩu thường trú tại địa phương và hộ gia đình, cá nhân đó trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp, là người đã sử dụng đất ổn định thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thủ tục nhận thừa kế đất chưa có sổ đỏ, chưa có giấy tờ về đất:

Bước 1: Đối với các trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp thì cần xác nhận tại cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Đối với các trường hợp khác thì những người nhận tài sản thừa kế lập văn bản thỏa thuận cử 01 người đại diện thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ và đứng tên trên sổ, theo đó cần phải chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu và thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Thực hiện lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản/khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Việc khai nhận di sản thừa kế có thể thực hiện ở tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Các giấy tờ xác nhận đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp hoặc sổ đỏ đã được cấp;

+ Giấy chứng tử/ trích lục khai tử của người có quyền sử dụng đất mà đã mất;

+ Giấy tờ tùy thân chứng minh thân nhân của người nhận thừa kế theo quy định của pháp luật: Căn cước công dân, giấy khai sinh, …

+ Giấy tờ chứng minh không còn những người thừa kế khác như giấy từ chối nhận di sản thừa kế (nếu có), …

+ Văn bản ủy quyền (nếu có);

+ Các giấy tờ hợp pháp khác theo yêu cầu của công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực văn nhận thừa kế di sản ;

+ Hồ sơ tách thửa (thực hiện khi nhận thừa kế có yêu cầu thủ tục tách thửa).

Bước 3: Thực hiện đăng ký biến động/sang tên tài sản thừa kế tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai . Hồ sơ chuẩn bị cần có bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, theo mẫu 09/ĐK được kê khai đầy đủ;

+ Toàn bộ hồ sơ đã lập, ký;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu 04/TK-SDDPNN;

+ Sau khi nộp đủ hổ sơ, bạn nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ trả kết quả tại bộ phận tiếp nhận;

+ Cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động/sang tên.

Bước 4: Nhận kết quả:

Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo thông báo đã nhận thì người nộp hồ sơ nhận kết quả sổ đỏ đã mang tên mình.

3. Cách giải quyết tranh chấp chia thừa kế không có giấy tờ:

3.1. Thủ tục hòa giải:

Bước 1: Gửi đơn yêu cầu hòa giải

Một bên hoặc các Bên tranh chấp quyền nhận thừa kế thì gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Bước 2: UBND cấp xã tiến hành kiểm tra, xác minh tranh chấp

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa các bên;

– Thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp: về nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất, quá trình sử dụng đất.

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải cho các bên.

Bước 3: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia có mặt của các Bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 4: Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai

– Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản với các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguồn gốc tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp,  thành phần tham dự hòa giải; ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận đã thống nhất và chưa thống nhất.

– Trường hợp các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành; trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành. Kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu tranh chấp đất đai, thời hạn hòa hải tại UBND xã không quá 45 ngày.

3.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện nộp hồ sơ bao gồm:

– Đơn khởi kiện tranh chấp nhận thừa kế;

– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất;

– Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (nếu có);

– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao);

– Các giấy tờ khác liên quan.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp. Có thể nộp đơn bằng hình thức: Nộp trực tiếp tại Tòa án; Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện và thụ lý vụ án

Nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp hồ sơ khởi kiện không đầy đủ, Thẩm phán thông báo để người khởi kiện sửa đổi, bổ sung hồ sơ.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử 

Nếu các bên hòa giải thành thì trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì quyết định công nhận có hiệu lực pháp luật và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các đương sự không thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án thì tòa án lập biên bản hòa giải không thành; Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Các Bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên Bản án sơ thẩm. Đối với đương sự, đại diện cơ quan; tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc; không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Các văn bản pháp luật khác có liên quan khác:

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.