Giá trị quyền sử dụng đất là gì? Cách xác định giá trị quyền sử dụng đất?

1. Giá trị quyền sử dụng đất là gì?

Đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế – xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… 

 Theo quy định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai ”.

Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:

a. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo Khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 ;

b. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất ;

c. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy ở nước ta có 2 loại giá đó là giá thị trường và giá quy định của Nhà nước. Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiện mối giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Giá đất trên thị trường cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… 

2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được chia thành 3 nhóm:

– Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với từng thửa đất

– Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

– Nhóm các yếu tố liên quan đến Nhà nước và pháp luật

Trong nhóm thứ nhất, các yếu tố tự nhiên có thể bao gồm các yếu tố như vị trí thửa đất; kích thước, hình thể, diện tích thửa đất; địa hình thửa đất tọa lạc; đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng mặt đất,…); kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng;…

Về yếu tố tự nhiên, môi trường thì xem xét đến mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên mà giá của một bất động sản có thể phụ thuộc vào từng vùng địa lý, khu vực ven biển, ven sông,…. Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn,…

Về yếu tố kinh tế thì xem xét đến khả năng sinh lợi của mảnh đất; các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất, tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người và các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất.

Về các yếu tố pháp ý, xem xét đến quy hoạch sử dụng đất đối với diện tích đó, vì loại đất hay mục đích sử dụng đất, công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất. Bên cạnh đó cần xem xét đến tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất. Tính pháp lý nào bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích sử dụng đất), tính pháp lý của hiện trạng công trình. Căn cứ để xem xét tính pháp lý đó chính là dựa trên các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất,…; dựa trên mục đích sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất; dựa trên quy hoạch về xây dựng nơi có các công trình, các quy định về xây dựng. Đồng thời khi xem xét đến yếu tố pháp lý không thể không kể đến việc xem xét những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất.

Về yếu tố tâm ý và môi trường, thì các yếu tố tâm lý, môi trường thời gắn với mỗi thửa đất bao gồm tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản đối với thửa đất, bất động sản với người đàn sử dụng đất, bất động sản.

Trong nhóm yếu tố liên quan đến thị trường thì cần xem xét đến yếu tố cung, yếu tố cầu và quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Cung đối với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản. Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên mà cầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại. Cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh. Cầu bất động sản trên thị trường cũng bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản. Yếu tố cung- cầu tác động đến giá đất không chỉ quan hệ cung – cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung- cầu diễn tra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường. Giá đất chịu ảnh hưởng lớn nhất khi quan hệ cung cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung – cầu đạt trạng thái cân bằng.

Về ảnh hưởng của nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật, sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản riêng, sự thay đổi có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở. Các chính sách tác động trực tiếp đến giá đất, giá bất động sản bao gồm:

– Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;

– Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư bất động sản;

– Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp;

– Các chính sách thuế về bất động sản.

3. Cách xác định giá trị quyền sử dụng đất:

Xác định giá trị quyền sử dụng đất hay còn gọi là định giá đất đó chính là việc ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định. Giá trị quyền sử dụng đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của các yếu tố là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu.

Có rất nhiều phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì khi định giá đất có 5 phương pháp đó chính là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều hành.

Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định thông qua việc tiến hành các bước: Khảo sát, thu thập thông tin; Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá; ước tính giá đất của thửa đất cần định giá và khâu cuối cùng là xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất thường dùng đất. Đây phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai đinh giá mới một suất lợi ích hoàn vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư còn có tên khác là phương pháp tính ngược. Phương pháp này dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xác định công trình và các chi phí khác, phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết từ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất do bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.