Giá trị pháp lý của sổ mục kê? Vai trò của sổ mục kê đất đai?

1. Quy định chung về sổ mục kê đất đai:

1.1. Sổ mục kê được hiểu như thế nào?

Sổ mục kê là một thuật ngữ xuất hiện từ rất sớm theo ghi nhận trước ngày 18/12/1980 thì các địa phương đã có sổ mục kê để ghi thông tin cơ bản về thửa đất. Cho đến ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định 56/ĐKTK quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước và từ đó thống nhất sử dụng mẫu sổ mục kê. Hiện nay, tại khoản 1 Điều 20 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định về sổ mục kê, như sau:

Sổ mục kê đất đai được lập ra  với mục đích liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.

Hiểu đơn giản hơn thì Sổ mục kê là kết quả của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất. Theo đó về mặt pháp lý thì sổ mục kê sẽ ghi nhận các thông tin về thửa đất, trong đó có tên của người sử dụng đất và người được giao quản lý đất. Đây được coi như là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét ai là người có quyền sử dụng đất và người đó có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

1.2. Sổ mục kê đất đai ghi nhận những thông tin nào?

Để đảm bảo sự thống nhất trong nội dung được ghi nhận trong sổ mục kê nhà nước đã có quy định riêng về các nội dung, hình thức của loại sổ này. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 20 Thông tư 02/ 2015/TT-BTNMT:

+ Nội dung trong sổ cần thể hiện rõ số thứ tự thửa đất đang tọa lạc, đối tượng nào đang chiếm đất;

+ Sổ mục kê cũng phải ghi nhận đầy đủ các thông tin của người sử dụng và người đang quản lý đất đai trên thực tế;

+ Đối với từng đối tượng sử dụng và quản lý đất đai thì sẽ được cấp một mã đối tượng riêng. Điều này để phân biệt nhanh chóng đối với các chủ thể khác;

Trong những thời gian trước sổ mục kê thường được lưu giữ bằng giấy tờ. Vì vậy, tình trạng xảy ra hư hỏng và mất mát do điều kiện tự nhiên hoặc do trách nhiệm quản lý của người có thẩm quyền chưa được tốt thì có thể gây thất lạc ảnh hưởng lớn đến quá trình xác minh thông tin đất. Để khắc phục vấn đề này thì sổ mục kê đã được lập dưới dạng số lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai. Khi người dân có nhu cầu khai thác thông tin liên quan đến diện tích đất mình đang quan tâm thì có thể dựa vào các dạng dữ liệu số này để in ra phục vụ cho công việc của mình.

2. Giá trị pháp lý của sổ mục kê:

Hiện nay, với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao nên vấn đề làm thủ tục xác nhận quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết. Điều này đảm bảo quyền lợi đối với người dân vì được sử dụng làm căn cứ trong nhiều trường hợp khác nhau trong quá trình quản lý, sử dụng đất.

Trên thực tế, giai đoạn trước ngày ngày 01/7/2014: Tại Công văn 1568/BTNMT-ĐKTKĐĐ ngày 25/4/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường không công nhận sổ mục kê đất là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nhưng hiện nay, để đảm bảo quyền lợi, sự công bằng cho người dân thì sổ mục kê đất được ghi nhận là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi có loại sổ này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất (theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), cụ thể:

Khi người dân được cấp các loại giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cũng đã ghi nhận sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, Nhà nước ghi nhận giá trị của sổ mục kê giúp cho việc xác định cơ bản diện tích đất có sử dụng ổn định lâu dài, không xảy ra tranh chấp và đầy đủ các điều kiện để nhà nước căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

3. Vai trò của sổ mục kê trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai?

– Sổ mục kê được lập ra hỗ trợ cho nhà nước quản lý đất đai một cách triệt để:

Quá trình lưu giữ dữ liệu đất đai thông thường được Ủy ban nhân dân xã quản lý. Cơ quan này sẽ có trách nhiệm ghi nhận đầy đủ các thông tin về đất đai trong địa phương và thực hiện việc thống kê những loại đất đai theo quy định của pháp luật.Trong quá trình sử dụng người dân sử dụng trên thực tế việc kiểm tra và xác minh các thông tin liên quan đến diện tích đất luôn được cơ quan nhà nước tạo điều kiện tìm hiểu. Chính vì vậy nội dung của sổ mục kê phải được xây dựng và ghi chú rõ ràng tất cả các thông tin, kể cả những trường hợp chưa có chủ sở hữu hoặc có chủ sở hữu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Phạm vi ghi nhận sổ mục kê không chỉ là đất trồng lúa hoặc đất nông nghiệp nói chung mà còn lưu giữ thông tin liên quan đến các loại đất khác như đất ở, đất dung trong công trình thủy lợi và sông ngòi ,kênh rạch. Tất cả các loại đất này phải nằm trong địa giới, phạm vi quản lý hành chính của địa phương.

– Đối với người dân: Sổ mục kê là căn cứ để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xét trên thực tế nếu người dân có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người dân phải chứng minh được rằng việc mình sử dụng diện tích đất này đã ổn định lâu dài và có sự công nhận của từ Ủy ban nhân dân xã. Cơ sở duy nhất để xác minh điều này chỉ có thể tìm hiểu thông qua sổ mục kê. Loại sổ này sẽ ghi nhận và là cơ sở để xác định quá trình sử dụng đất có những tranh chấp giữa các bên hay không.

Tùy thuộc vào thời gian các hộ gia đình, cá nhân được lập sổ mục kê thì Nhà nước sẽ xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất. Theo quy định khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 18 Nghị định 43/2014/ND-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo quy định trên, Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 được coi là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nên nếu hộ dân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng theo loại mà cơ quan nhà nước hiện nay đang cấp phép thì được nhà nước công nhận.

Trong trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 nhưng sổ ghi tên người khác nhưng đến trước ngày 01/7/2014 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:

+ Có giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền sử dụng diện tích đất, văn bản hay hợp đồng này phải có chữ ký của các bên có liên quan;

+ Diện tích đất đang được sử dụng thực tế và không có tranh chấp.

Như vậy có thể thấy rằng sử dụng sổ mục kê vào trong thực tiễn có ý nghĩa vô cùng to lớn, không chỉ đảm bảo quyền lợi đối với người sử dụng đất mà còn có vai trò quan trọng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai trên địa phương.

4. Phân biệt sổ mục kê với bản đồ địa chính:

Bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai có điểm chung nhất định nhưng vai trò của hai loại giấy tờ này là khác nhau. Người dân có thể hiểu đơn giản bản đồ địa chính là bản đồ lập theo ranh giới hành chính của từng xã, phường, thị trấn thể hiện thông tin cơ bản của thửa đất như số hiệu của thửa đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính thường được thể hiện với tỉ lệ lớn

Còn sổ mục kê đất đai được quy định tại Điều 20 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT như sau: Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã. Sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số, lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai, được in cùng với bản đồ địa chính để lưu trữ và được sao để sử dụng đối với nơi chưa có điều kiện khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–       Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

–       Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về bản đồ địa chính;

–       Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.