Được phép thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai không?

1. Được phép thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai không?

1.1. Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai:

Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

– Tài sản chưa hình thành;

– Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Như vậy, theo quy định trên, có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

– Nhà ở chưa hình thành

– Nhà ở đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Thêm nữa, tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có giải thích nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được tiến hành nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Cách xác định nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã được quy định rõ tại khoản 5 Điều 80 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, theo quy định này thì nhà ở hình thành trong tương lai được xác định như sau:

– Chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng (loại nhà ở mà không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) không đáp ứng được về các điều kiện sau:

+ Điều kiện về hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt;

+ Điều kiện về hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu như nhà ở thuộc vào diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

1.2. Được phép thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai không?

Điều 610 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cá nhân có quyền:

– Lập di chúc để định đoạt tài sản của mình;

– Để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật;

– Hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Mà theo quy định của pháp luật thì tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm:

– Đất đai;

– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

– Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

– Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Bất động sản (nhà ở) có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Chính vì vậy, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một loại tài sản mà cá nhân được quyền để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Điều 117 Luật Nhà ở 2014 quy định về các hình thức giao dịch về nhà ở, theo quy định này thì các hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm:

– Mua bán nhà ở;

– Cho thuê nhà ở;

– Cho thuê mua nhà ở nhà ở;

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại;

– Tặng cho nhà ở;

– Đổi nhà ở;

– Thừa kế nhà ở;

– Thế chấp nhà ở;

– Góp vốn nhà ở;

– Cho mượn nhà ở;

– Cho ở nhờ nhà ở;

– Ủy quyền quản lý nhà ở.

Như vậy, thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những hình thức giao dịch về nhà ở.

Căn cứ Điều 118 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, theo quy định này nhà ở hình thành trong tương lai được phép thừa kế phải đáp ứng được các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (không bắt buộc, bởi khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 có quy định trường hợp nhận thừa kế nhà ở là một trong những trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai);

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án;

– Không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đồng thời khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc là phải có giấy chứng nhận thì mới thực hiện được các quyền của người sử dụng đất mà chỉ cần có đủ các điều kiện được cấp giấy chứng nhận là được nhận thừa kế.

Tổng hợp những phân tích trên thì có thể khẳng định được rằng nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong số những tài sản được phép để lại thừa kế và nhận thừa kế theo quy định pháp luật.

Như vậy, pháp luật cho phép được thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm để lại thừa kế và nhận thừa kế.

2. Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch là thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai:

– Đối với người để thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai:

+ Là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư;

+ Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

– Bên nhận thừa kế:

+ Cá nhân trong nước:

++ Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;

++ Không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

++ Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam;

++ Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

++ Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Những người không được hưởng thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo quy định của pháp luật về thừa kế, những đối tượng sau sẽ không được quyền thừa kế tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai:

– Người đã bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe của người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai;

– Người đã bị kết án về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai;

– Người đã bị kết án về hành vi xâm phạm nghiêm trọng đến danh dự, nhân phẩm của người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai;

– Người có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng đối với người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai;

– Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm đến tính mạng của những người thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc những tài sản khác) khác nhằm để hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc những tài sản khác) mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

– Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc những tài sản khác) trong việc lập di chúc;

– Người có hành vi giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc của người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc những tài sản khác) nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc những tài sản khác) trái với ý chí của người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý rằng:

– Những người có hành vi trên vẫn được hưởng di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc những di sản khác), nếu người để lại di sản (nhà ở hình thành trong tương lai hoặc các tài sản khác) đã biết về các hành vi của người đó, nhưng vẫn cho họ được hưởng di sản theo di chúc mà mình để lại.

– Người để lại di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc các tài sản khác) có để lại di chúc chỉ định người được hưởng di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc các tài sản khác) nhưng người để lại di sản không hay biết về những hành vi đã kể trên của người mình chỉ định trong di chúc, khi chứng minh được vấn đề đó thì người được chỉ định trong di chúc được hưởng di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc các tài sản khác) sẽ không được hưởng di sản là nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc các tài sản khác) của người để lại di sản.

Ngoài các trường hợp không được hưởng thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai đã kể trên thì những đối tượng sau cũng không được hưởng thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai:

– Con chưa thành niên được quyền hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc nhưng có các hành vi đã kể trên

– Con thành niên mà không có khả năng lao động được quyền hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc nhưng có các hành vi đã kể trên.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013.