Đồng sở hữu đất không đồng ý có mua bán được không?

1. Thế nào là đồng sở hữu đất đai?

Đồng sở hữu về đất đai được hiểu là hai hay nhiều cá nhân cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân theo diện đồng sở hữu.

Đồng sở hữu đất đai được diễn ra trong các trường hợp cụ thể sau đây:

+ Đất đai được Nhà nước cấp theo diện hộ gia đình. Khi Nhà nước cấp đất theo diện hộ gia đình, thì các thành viên có tên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ có quyền sử dụng liên quan đến miếng đất. Tức, tất cả các thành viên trong hộ sẽ được hưởng phần tài sản ngang nhau liên quan đến đất đai.

+ Đất đai do hai hay nhiều cá nhân đứng tên sử hữu chung do cùng tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ở đây, có thể hiểu, hai hay nhiều cá nhân cùng tham gia, phối hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng này.

+ Đồng sở hữu đất đai giữa vợ và chồng. Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014, mọi tài sản có trong thời kỳ hôn nhân đều được xem là tài sản chung của hai vợ chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Lúc này, đất đai có trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của hai vợ chồng. Hai vợ chồng có quyền đồng sở hữu với tài sản là đất đai này.

Đồng sở hữu tài sản là tài sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của hai hay nhiều đối tượng. Khi thực hiện bất kỳ vấn đề gì liên quan đến đất đai đồng sở hữu, đều phải có sự thỏa thuận, thống nhất của các chủ thể đồng sở hữu. Đây được xem là nguyên nhân chính, gây ra các khó khăn trong hoạt động định đoạt, thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai đồng sở hữu. Đặc biệt là vấn đề mua bán đất đai đồng sở hữu.

2. Bán đất đai đồng sở hữu như thế nào?

– Cũng như các hình thức sử dụng đất thông thường khác, đối với đất đai đồng sở hữu, chủ thể có quyền và lợi ích liên quan cũng phải thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan khi muốn bán đất đai.

Khi bán đất đai đồng sở hữu, các bên phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:

+ Việc bán đất đai đồng sở hữu phải có sự nhất trí, thỏa thuận giữa các bên đồng sở hữu.

+ Khi tiến hành bán đất đai đồng sở hữu, các bên đồng sở hữu phải được bảo đảm ngang nhau về lợi ích hợp pháp. Tức quyền lợi về tài chính của các bên phải được đảm bảo.

+ Các bên đồng sở hữu phải tuân thủ việc tôn trọng đối phương trong việc định đoạt về đất đai sở hữu.

– Khi tiến hành bán đất đai đồng sở hữu, tùy vào từng trường hợp cụ thể, mà cách thức giải quyết vấn đề của người dân cũng có sự khác biệt. Cụ thể như sau:

+ Trường hợp 1: Các chủ thể đồng sở hữu đều thống nhất, thỏa thuận về vấn vấn đề bán đất đồng sở hữu.

Trong trường hợp này, khi thực hiện mua bán đất đai đồng sở hữu, các chủ thể đồng sở hữu sẽ thống nhất với nhau về các vấn đề liên quan đến hoạt động mua bán, bào gồm: Giá cả, phương thức đặt cọc, phương thức thanh toán, vấn đề phân chia giá trị của tài sản… Đối với trường hợp này, mọi vấn đề liên quan đến mua bán đất đai đều nằm trong khuôn khổ thống nhất, thỏa thuận của các bên đồng sở hữu. Tức sẽ không có tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra. Các thủ tục pháp lý liên quan đến mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cũng được đồng bộ pháp lý một cách toàn diện.

+ Trường hợp 2: Một trong hai bên đồng sở hữu không nhất trí, thống nhất về vấn đề mua bán đất đồng sở hữu.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ ngang nhau liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Nếu quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Theo quy định tại điều luật này, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung quyền sử dụng đất thì khi bên đồng sở hữu còn lại không đồng ý, cá nhân nếu muốn bán đất đai chỉ có thể bán phần quyền sử dụng đất của mình được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì bạn và đồng sở hữu có thể ủy quyền cho người đại diện. Nếu không thể ủy quyền hoặc thỏa thuận về việc phân chia thì bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định quyền sử dụng đất.

Từ nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, nếu một trong hai bên đồng sở hữu không đồng ý với việc bán đất đai, bên còn lại có thể bán phần đất của mình (nếu phần đất đã được chia trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); nếu phần đất không được chia, thì chủ thể này phải tiến hành khởi kiện ra Tòa, nhờ Tòa phân chia; sau khi Tòa chia thì mới thực hiện bán đất được.

3. Đồng sở hữu đất không đồng ý có mua bán được không?

Từ nội dung phân tích ở phần mục trên, ta có thể trả lời câu hỏi: Đồng sở hữu đất không đồng ý có bán đất đai được không như sau:

– Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân chia rõ theo phần quyền sở hữu thì khi bên đồng sở hữu còn lại không đồng ý, cá nhân có nhu cầu bán đất đai chỉ có thể bán phần quyền sử dụng đất của mình được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức với đất đai đồng sở hữu, khi có nhu cầu, một trong các bên đồng sở hữu có quyền bán phần đất của mình, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân định rõ quyền sử dụng đất của từng chủ thể. Như vậy, trong trường hợp này, khi đồng sở hữu không đồng ý, cá nhân vẫn có thể thực hiện mua bán đất đai đồng sở hữu.

– Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phân định rõ theo phần sử dụng của từng cá nhân, muốn bán đất đai mà bên còn lại không đồng ý, cá nhân phải khởi kiện ra Tòa. Sau khi nhận được quyết định của Tòa án, cá nhân mới có thể bán đất đai. Nếu không có sự phân chia của Tòa, mà bên đồng sở hữu còn lại không đồng ý, thì cá nhân sẽ không thể bán đất.

Trên đây là nội dung trả lời cho câu hỏi đồng sở hữu đất không đồng ý có mua bán được không?

4. Mẫu văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đồng sở hữu:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

____________________

VĂN BẢN THỎA THUẬN

Hôm nay, ngày …./…./….., tại ……

Chúng tôi gồm:

Bên thứ nhất (sau đây còn gọi là bên A):

Ông (Bà)………

Sinh năm…..

Căn cước công dân số………do ……..cấp ngày …./…../…..

Hộ khẩu thường trú tại:……

Bên thứ hai (sau đây còn gọi là bên B): 

Ông (Bà)………

Sinh năm…..

Chứng minh nhân dân số………do ………..cấp ngày …./…../…

Hộ khẩu thường trú tại:………

Chúng tôi là đồng sở hữu khối tài sản là quyền sở hữu/ sử dụng toàn bộ ngôi nhà và thửa đất tại:……. theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số………..; 

Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:………do……..cấp ngày…../…../…..; 

Chúng tôi tự nguyện lập văn bản thỏa thuận này theo những nội dung cụ thể dưới đây: 

1 – Việc phân chia quyền sử dụng:

Toàn bộ khối tài sản trên là…….…;

Quyền sử dụng ngôi nhà được chúng tôi thống nhất như sau: Bên A………được sử dụng…………; Bên B………. được sử dụng……….; Phần diện tích ………. là diện tích sử dụng;

2 – Trong quá trình quản lý, sử dụng:

– Nếu hai bên cùng đồng ý chuyển nhượng toàn bộ khối tài sản đồng sở hữu nêu trên, mỗi bên sẽ được hưởng……..% tổng số tiền thu được và phải chịu trách nhiệm thanh toán ………% tổng chi phí (nếu có) từ việc chuyển nhượng nhà đất này;

– Nếu một trong hai bên muốn chuyển nhượng phần quyền sở hữu/ sử dụng của mình trong khối tài sản đồng sở hữu nêu trên, thì phải ưu tiên quyền nhận chuyển nhượng cho bên kia hoặc phải được sự đồng ý của bên kia bằng văn bản;

– Mỗi bên có quyền tặng cho hoặc lập di chúc thừa kế lại phần quyền sở hữu/ sử dụng  của mình trong khối tài sản đồng sở hữu nêu trên cho vợ/ chồng hoặc con, cháu ruột thịt của mình mà không cần có sự đồng ý của bên kia bằng văn bản;

3 – Cam đoan của hai bên:

– Những thông tin về nhân thân và tài sản nêu trong Văn bản này là đúng sự thật;

– Văn bản thỏa thuận này được lập hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc;

– Thực hiện đúng những nội dung đã thỏa thuận, cam kết trong văn bản này

4 – Cam kết chung:

– Chúng tôi công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc lập và ký văn bản này;

– Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ văn bản này phải có sự thỏa thuận của cả hai bên và phải được công chứng tại Văn phòng công chứng…………..

– Chúng tôi đã tự đọc toàn bộ văn bản, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Văn bản và ký vào Văn bản này trước sự có mặt của Công chứng viên;

– Văn bản này được lập thành ….. bản, mỗi bên giữ ….. bản, lưu tại Văn phòng công chứng ……. bản và có giá trị kể từ thời điểm công chứng.

Bên thứ nhất (Bên A)                       Bên thứ hai (Bên B) 

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013.