Điều kiện, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây lên đất ở hiện nay.
Hiện nay, nhu cầu của người sử dụng đất muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở ngày càng nhiều hơn. Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định về những điều kiện cần có để có thể thực hiện được và trình tự thủ tục chuyển đổi đối với trường hợp này.
Để có thể xây nhà trên đất thì đất sở hữu phải là đất ở được phép xây dựng theo quy hoạch. Do đó, trong nhiều trường hợp sử dụng đất không thuộc đất ở nếu muốn xây nhà sẽ cần phải Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hình thức sau
- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp từ loại hình không phải đóng thuế sang loại phải đóng thuế.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải mô hình đất ở sang đất có thể ở.
Ngoài ra một số trường hợp thuộc các trường hợp không thuộc vào các nhóm chuyển đổi mục đích sử dụng trên. Có thể chuyển thành đất ở mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền về đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy nên đối với loại đất thổ canh, đất vườn, đất trồng cây lâu năm muốn chuyển sang đất thổ cư hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cần chuẩn bị hồ sơ xi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để nộp tới cơ quan quản lý đất đai tại địa phương cấp huyện.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư
Trước khi thực hiện thủ tục này, người có nhu cầu cần nắm được mình thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không. Vấn đề này được quy định tại Điều 57, Khoản 1, Luật đất đai năm 2013 như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
…
Theo đó, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) sang đất ở (phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thâm quyền mới được chuyển. Vì vậy, người có nhu cầu cần chuẩn bị hồ sơ để gửi đến cơ quan có thẩm quyền nhằm xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Căn cứ và thẩm quyền chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư
Điều 59, Luật đất đai năm 2013 quy định:
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền
Như vậy, đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân sẽ ra quyết định cho phép hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, tùy trường hợp thì thẩm quyền sẽ do UBND cấp tương ứng có thẩm quyền.
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền trong các trường hợp
- Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
UBND cấp huyện có thẩm quyền trong các trường hợp
- Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định
3. Trình tự thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư
Thành phần và số lượng hồ sơ:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số (bản gốc).
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).
– Bản trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
– Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01/LPTB ban hành kèm theo Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ).
– Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính).
Thời hạn giải quyết:
15 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cách thức nộp hồ sơ:
Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cùng với đó nếu đất đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người xin chuyển đổi sẽ phải thực hiện đầy đủ các quy trình của pháp luật khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư về tài chính thuế, lệ phí… Nếu cá nhân chưa có khả năng tài chính để nộp các loại thuế phí thì có thể xin nợ thuế nhưng phải thuộc vào các đối tượng theo pháp luật quy định.
Tại Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Thứ nhất, đối với chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điểu 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đât tính theo giả đât ở với tiền sử dụng đât tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyến mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điếm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyến nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điềm b, Điểm c Khoản này”.
Theo Khoản 2, 3 Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 19/5/2014 của Bộ Tài chính được quy định như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại khoản này được hướng dẫn như sau:
Về thu tiền sử dụng đất Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì Nghị định nêu rõ:
Một là, Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Hai là, Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Ba là, Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điểu 4 Thông tư này.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điểu này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:
Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.
Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyến mục đích là giá đất tương ứng với từmg mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.
Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khỉ chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứmg theo quy định của Chính phủ về giá đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị)
Như vậy, việc sử dụng đất đai không chỉ là quyền mà người sử dụng đất cũng phải sử dụng đúng với quy định pháp luật. Trong đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải tuân thủ đúng về điều kiện và trình tự thủ tục trên.
