Điều kiện, thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất

1. Điều kiện, thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất: 

1.1. Thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất: 

– Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất hợp pháp sẽ có những quyền như sau:

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Được thực hiện các hoạt động lao động, đầu tư trên đất và hưởng thành quả từ những hoạt động này;

+ Được quyền hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

+ Khi bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai thì được Nhà nước bảo hộ thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hoặc giải quyết tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh;

+ Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường theo quy định;

+ Được thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

– Như vậy người sử dụng đất có thể là: hộ gia đình, cá nhân, các cơ quan, tổ chức khác. Các chủ thể này có các quyền đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

– Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau: Căn cứ vào khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, có thể thấy thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình là phải có sổ đỏ, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác về việc không có sổ đỏ. 

– Trong trường hợp người sử dụng đất không có Sổ đỏ thì pháp luật quy định cụ thể thời điểm như sau: 

+ Thời điểm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nhận thừa kế nhưng đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận. thời điểm để thực hiện quyền là đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất lần đầu thì thời điểm được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đó là khi có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định. 

+ Thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi trong trường hợp người đứng tên trên sổ đỏ đã chết, tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, có thể hiểu trường hợp này là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì không thể sang tên cho những người nhận thừa kế, và sổ đỏ đứng tên người chết thì cũng không thể sử dụng. Trong trường hợp này thì thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho là thời điểm người để lại di sản chết.

Như vậy, trong trường hợp chưa được cấp sổ đỏ thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đó là mảnh đất đó phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. 

1.2. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất: 

Căn cứ vào quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận. Về giấy tờ thay thế sổ đỏ thì căn cứ theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có tên người sử dụng đất. Đó là các loại giấy tờ: 

 + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định. 

Theo đó, các loại giấy tờ này được coi là các loại giấy tờ làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

–  Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

– Ngoài các điều kiện quy định nêu trên người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện cụ thể theo từng trường hợp quy định tại. 

 – Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như trên. Trong từng trường hợp cụ thể, pháp luật có quy định những điều kiện tương ứng thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

 Chẳng hạn như điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: 

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác.

Việc quy định này nhằm mục đích để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

2. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm: 

Căn cứ Điều 189 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp;

+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt, chấp thuận.

Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

+ Có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó.

3. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: 

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đó là: 

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. 

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.