Điều kiện mua bán đất? Đất không sổ đỏ có mua bán được không?

Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện với nhiều hình thức như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại,…nhưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất và cũng dễ phát sinh tranh chấp trên thực tế. Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp thì phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Việc mua bán đất diễn ra rất phổ biến hiện nay. Bạn đã biết các điều kiện để xác lập giao dịch mua bán đất và liệu đất không có Sổ đỏ có mua bán được không ? Luật Dương Gía sẽ giải đáp cho bạn qua bài viết này

1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ còn tên gọi khác giấy đỏ hoặc bìa đỏ, bởi nó được làm bằng một tờ bìa có mầu đỏ. Sổ đỏ là tên gọi tắt của cụm từ “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (GCNQSDĐ), còn tên gọi đầy đủ khác nữa theo Luật Đất đai 2013 là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” được định nghĩa như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

2. Các trường hợp được Nhà nước cấp sổ đỏ

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

3. Các trường hợp không được Nhà nước cấp sổ đỏ

Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Đối với bên chuyển nhượng:

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 :người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai năm 2013

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng (bên bán) có đủ 04 điều kiện trên thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng (bên mua) còn phải đáp ứng điều kiện riêng theo quy định.

* Đối với bên nhận chuyển nhượng:

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, việc chuyển nhượng sẽ hợp pháp nếu người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo Luật Đất Đai 2013.

5. Đất không sổ đỏ có mua bán được không?

Từ quy định nêu trên, thấy rằng sẽ có 2 trường hợp sẽ vẫn được giao dịch mua bán đất đai mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể đó là trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 như sau:

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Phân tích 2 đối tượng được quy định ở 2 điều khoản nêu trên. Thứ nhất về những đối tượng được thừa kế, tặng cho bất động sản (cụ thể là đất đai) là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.  Đây là những đối tượng mà pháp luật quy định không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Do đó, khi được thừa kế, hoặc tặng cho đất đai, những người này sẽ không thể đứng tên trong sổ đỏ, họ có 2 lựa chọn là nhờ một người nào đó có thể tin tưởng và đủ điều kiện để đứng tên miếng đất đó. Tuy nhiên, nếu không tìm được ai có thể tin tưởng như vậy, thì họ có quyền được đứng tên bên chuyển nhượng (bên bán) trong hợp đồng chuyển nhượng đất, lúc này họ sẽ nhận về phần giá trị của miếng đất được chuyển nhượng.

Về đối tượng thứ 2, về những trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp. Pháp luật về đất đai quy định đối với nhứng trường hợp được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp thì vẫn có thể chuyển nhượng được mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm để được phép chuyển nhượng là sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tóm lại, muốn mua bán chuyển nhượng đất đai thì điều kiện cần thiết là phải có sổ đỏ, tuy nhiên nếu thuộc 2 trường hợp ngoại lệ nêu trên thì vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán nếu không có sổ đỏ.