Điều kiện, thủ tục để được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Nhà ở là gì? Thế nào là quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà ở?

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì:

– Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

– Chủ sở hữu nhà ở được hiểu là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 về quyền sử dụng đất thì:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước dựa vào đó xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

– Việc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

2. Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở

2.1. Đối tượng được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở, các đối tượng được công nhận quyền sở hữu đất bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài (tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam).

2.2. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của nhà nước

– Nhà nước có trách nhiệm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật nhà ở

– Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân thì không bị quốc hữu hóa. Trừ trường hợp thật cần thiết vì các mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

2.3. Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, thì các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài để được công nhận quyền sở hữu nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

– Về đối tượng:

+ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài có đủ điều kiện theo quy định riêng về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

– Về hình thức: Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

+  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như: mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

+ Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì sở hữu nhà ở thông qua các hình thức sau: đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan hoặc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ những khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam.

Lưu ý: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải là nhà ở có sẵn.

3. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Luật nhà ở 2014 thì sau khi các chủ thể đáp ứng được điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

3.1. Thành phần hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Bao gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

– Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật đối với  với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong nước phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

 + Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật tại Nghị định số 61/CP/1994 hoặc giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

+ Giấy tờ giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết cho hộ gia đình, cá nhân trong nước

+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp cho hộ gia đình, cá nhân trong nước qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11

 + Giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận công chứng hoặc đã được chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

+ Bản án, quyết định của Toà án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật

 + Giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đối với trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 và phải có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận

+ Trường hợp không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan đối với nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

+ Giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 đối với trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở.

+ Giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 đối với trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có các giấy tờ sau:

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức sở hữu nhà ở hợp pháp theo quy định của pháp luật

– Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với các trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo quy định của pháp luật

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất

3.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

+ Phòng Tài nguyên Môi trường

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

3.3. Thời gian thực hiện

Trong thời hạn 15  đến 20 ngày làm việc, trong đó:

– 12 ngày làm việc tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng tài nguyên và môi trường

– 05 ngày làm việc đối cới việc xin ý kiến Cơ quan quản lý Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất (nếu có)

– 05 ngày làm việc tại Cơ quan thuế đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

– 03 ngày làm việc tại Ủy ban nhân dân cấp huyện:

Thời gian kể trên không tính thời gian tiếp nhận, giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được tăng thêm 10 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Cơ sở pháp lý :

– Luật Nhà ở 2014

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP

– Nghị định 30/2019/NĐ-CP

– Thông tư 19/2016/TT-BXD