Điểm giống khác nhau giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư

1. Điểm giống khác nhau giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư: 

2. Phân loại nhà đầu tư và các hình thức đầu tư hiện nay: 

Căn cứ khoản 18 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 khái quát nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh gồm: 

– Nhà đầu tư trong nước: cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên/cổ đông. Mà tổ chức kinh tế gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, các tổ chức khác thực hiện đầu tư kinh doanh.

– Nhà đầu tư nước ngoài: cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. 

– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: là các tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên/cổ đông, ví dụ như công ty trách nhiệm hữu hạn; công ty cổ phần; công ty hợp danh. 

Các hình thức đầu tư hiện nay: có 05 hình thức đầu tư như sau: 

– Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế. 

– Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp. 

– Thực hiện dự án đầu tư. 

– Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC. 

– Các hình thức đầu tư, loại hình tổ chức kinh tế mới.

3. Quy trình đầu tư hiệu quả: 

Để đầu tư được hiệu quả, cần phải có quy trình đầu tư bài bản và chính xác, dưới đây là một quy trình bạn đọc có thể tham khảo trước khi đầu tư: 

(1) Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 

Để chọn lựa được khu đất và quyết định được mô hình đầu tư cũng như khai thác hiệu quả, các nhà đầu tư cần tạo lập một quy trình hiện đại và chất lượng. Cụ thể quy trình áp dụng như sau: 

Bước 1: Nghiên cứu khảo sát đầu tư: 

Nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu, tìm hiểu nhu cầu thị trường, sự cần thiết đầu tư, quy mô đầu tư,… để tìm ra vị trí, địa điểm phù hợp.

Bước 2: Tìm kiếm địa điểm đầu tư: 

Đây là công việc những bước đầu tiên tìm ra địa điểm thật sự phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính chính nhà đầu tư. Ví dụ cụ thể như: 

– Xem xét dự án có phù hợp với quy hoạch tổng thể hay không?

– Vị trí đó đã có quy hoạch chưa?

– Trường hợp chưa có quy hoạch thì cần phải có bổ sung quy hoạch ra sao? 

Bước 3: Chấp thuận chủ trương đầu tư (áp dụng đối với dự án có sử dụng đất): 

Nhà đầu tư phải thực hiện bổ sung dự án vào Danh mục dự án thu hồi đất để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sau khi dự án được đề xuất vào quy hoạch chung. 

Đối với dự án phát triển nhà ở sau đó phải tiến hành bổ sung vào chương trình phát triển nhà ở. 

Cuối cùng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định phê duyệt Chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư nếu như chủ trương đã được thông qua. 

Bước 4: Thực hiện lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (áp dụng đối với dự án có sử dụng đất): 

Quá trình lựa chọn nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thực hiện theo một trong ba hình thức sau: 

– Đấu giá Dự án: áp dụng khi đất đã được giải phóng mặt bằng (đất sạch). 

– Đấu thầu dự án: áp dụng với đất khi chưa giải phóng mặt bằng. 

– Chấp thuận nhà đầu tư. 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện sau khi có chấp thuận chủ trương đầu tư, ngoại trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Với trường hợp khi chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu trong trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, hướng xử lý là cơ quan có thẩm quyền  thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan. 

Bước 5: Thực hiện lập quy hoạch, thẩm định về phê duyệt quy hoạch chi tiết: 

Sau khi hoàn thiện các bước tìm kiếm dự án, đất đai để đầu tư thì phải thực hiện lập quy hoạch, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, cụ thể như sau: 

– Trường hợp đất chưa được phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500 cần cấp giấy phép quy hoạch. 

– Trường hợp đất đã có quy hoạch 1/500 thì cấp chứng chỉ quy hoạch. 

Nếu đã có quy hoạch 1/2000 thì thực hiện thỏa thuận quy hoạch kiến trúc hoặc nếu chưa có quy hoạch thì cần thông tin quy hoạch, kiến trúc. 

– Trường hợp có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc. 

– Thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ. 

– Thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ.

Bước 6: Thực hiện lập các dự án đầu tư xây dựng công trình: 

Khi thực hiện lập các dự án đầu tư xây dựng công trình phải đảm bảo có những báo cáo dưới đây: 

– Báo cáo đầu tư xây dựng (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi). 

– Dự án đầu tư xây dựng (Báo cáo nghiên cứu khả thi). 

– Báo cáo Kinh tế Kỹ thuật Xây dựng. 

Bước 7: Quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. 

Bước 8: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

(2) Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: 

Bước 1: Thực hiện giao đất hoặc thuê đất (áp dụng đối với dự án có sử dụng đất): 

Nhà đầu tư thực hiện ký hợp đồng thuê đất. Sau đó thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thông qua việc đóng tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất. 

Tiếp theo thực hiện nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa. 

Bước 2: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Bước 3: Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: 

– Thực hiện khảo sát xây dựng, có thể là khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế. 

Bước 4: Thiết kế xây dựng công trình: 

Các bước thực hiện thiết kế công trình xây dựng bao gồm các bước sau: 

– Đối với trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thực hiện thiết kế sơ bộ. 

– Đối với trường hợp thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng thì thực hiện thiết kế cơ sở. 

– Thiết kế kỹ thuật. 

– Thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác. 

Bước 5: Thực hiện xin giấy phép xây dựng. 

(3) Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng: 

Bước 1: Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử. 

Bước 2: Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. 

Bước 3: Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. 

Bước 4: Nếu như dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì thực hiện cấp giấy phép lao động, mở chi nhánh, cho phép hoạt động hay chứng nhận đủ điều kiện. 

Bước 5: Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Luật đầu tư năm 2020. 

THAM KHẢO THÊM:

• Nhà đầu tư là gì? Phân loại nhà đầu tư? Các hình thức đầu tư?
• Chủ đầu tư là ai? Trách nhiệm của chủ đầu tư trong xây dựng?
• Quyền hạn và trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư