Đất vườn tạp là gì? Đất vườn tạp có được xây nhà không?

1. Tổng quan về đất vườn tạp: 

1.1. Đất vườn tạp là gì?

Tuy theo quy định luật đất đai 2013 hiện hành không hề có quy định thế nào là đất vườn, cũng như không quy định đất vườn tạp là gì. Nhưng theo trên thực tế, đất vườn là loại đất nông nghiệp dùng để trồng cây lâu năm, hàng năm, xen kẽ hàng năm và lâu năm, và còn có thể xen kẽ đất trồng cây và đất ở.

Đất vườn tạp được hiểu là loại đất vườn quảng canh, vườn đầu tư lao động, vật tư và hàm lượng kỹ thuật ít nhưng hiệu quả kinh tế cao. Đất vườn tạp có thể trồng nhiều loại cây hỗn tạp giữa cây lâu năm và cây hàng năm, không phân biệt rõ ràng.

Như vậy, có thể khẳng định rằng, đất vườn tạp cũng là một loại đất thuộc đất nông nghiệp.

1.2. Thời hạn của đất vườn tạp: 

Đất vườn tạp được xem như là một loại đất thuộc đất nông nghiệp. Theo đó, thời hạn sử dụng đất vườn tạp cũng sẽ tương ứng như thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn tại quy định này.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp thì thời hạn cho thuê không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Như vậy, đất vườn tạp sẽ có thời hạn là:

– 50 năm đối với trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn.

– Không quá 50 năm nếu là loại đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất vườn tạp (đất nông nghiệp) có thời hạn sử dụng đất.

1.3. Đất vườn tạp có cần gia hạn sử dụng không?

Từ quy định của Điều 126 Luật đất đai 2013 đã trình bày như trên, có thể thấy rằng pháp luật không có quy định bắt buộc phải thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất đối với loại đất vườn tạp (đất nông nghiệp). Do vậy, khi đất vườn tạp hết thời hạn thì không cần thực hiện thủ tục gia hạn. Khi thời hạn 50 năm sử dụng đất vườn tạp (đất nông nghiệp), người dân có quyền tiếp tục sử dụng nếu như vẫn mong muốn canh tác, thực hiện trồng cây, chăn nuôi trên mảnh đất này nếu không vướng vào quy hoạch của nhà nước.

2. Đất vườn tạp có được xây nhà không?

Dù đã có các quy định rõ ràng về mục đích sử dụng đất với các loại đất khác nhau, tuy nhiên, hầu hết người dân đều sẽ không nắm rõ được vấn đề này và còn lầm tưởng rằng đất đã đứng tên sổ đỏ của nhà mình thì muốn xây ở đâu thì xây. Thực trạng này dẫn đến nhiều người thắc mắc không biết đất vườn tạp có xây nhà được không? Một lần nữa xin khẳng định lại về nguyên tắc sử dụng đất thông qua Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, như sau:

Việc sử dụng đất phải được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Do đó, bất kể người dân nào, bất kể trong tình huống nào cũng không được xây dựng nhà cửa trái phép trên đất vườn tạp và bất cứ loại đất nào không phải loại đất thổ cư.

3. Mức phạt khi tự ý xây nhà trên đất vườn tạp: 

Căn cứ khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc tự ý thực hiện các công trình xây dựng trên đất vườn tạp sẽ bị xử phạt cụ thể như sau:

TT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
		Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
1	Dưới 0,02 héc ta (200m2)	Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn
2	Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta	Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng
3	Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta	Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta	Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng
5	Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta	Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
6	Từ 01 đến dưới 03 héc ta	Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng
7	Từ 03 héc ta trở lên	Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng

Lưu ý:

• Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm. Trường hợp tổ chức vi phạm sẽ bị xử lý với mức phạt gấp đôi so với mức phạt của hộ gia đình, cá nhân.
• Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm nếu không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.

4. Khi nào đất vườn tạp được chuyển lên đất ở?

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, đất vườn tạp (đất nông nghiệp) muốn chuyển thành đất ở (đất phi nông nghiệp) thì phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện và tương đương.

5. Các bước chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn tạp sang đất thổ cư: 

Để xây dựng được trên khu vực đất vườn tạp đó phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn tạp thành đất thổ cư như sau:

Bước 1: Các cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Các cá nhân, hộ gia đình có mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ của người dân.

– Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.

– Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Tại giai đoạn này các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…

Riêng đối với người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 2, điều 57 của luật Đất đai 2013.

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.